別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神埼 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神埼 5-1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　前田　辰王   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 38,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神埼市神埼町田道ヶ里字駅二本松２２５０番１外 ②地積 　(㎡) 340   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｓ3 低層小売店舗等が建 ち並ぶ駅通りの近隣 商業地域 東16m県道 水道、下水 神埼 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 金融機関・病院等の外、低層 小売店舗が多い中心部の商業 地域 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 神埼駅南方 400m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 神埼市中心部の商店街であり町並みは整備されている。しかしながら郊外大型店等への顧客の流出が続き、当該 地域の地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神埼市及びその周辺市町の商業地域である。需要者は同一需給圏内に地縁・血縁がある個人事業者・法人 等が中心で、同一需給圏外からの需要は少ない。隣接している佐賀市の大型店舗等への顧客流出等により中心商業地の 繁華性等は低下傾向であり需要は弱い。地価は今後も下落傾向が続くものと予測する。市場での需給の中心となる価格 帯は約３００㎡土地価格が１，１００～１，２００万円程度と考える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の建物からなる商業地域であり、貸店舗、貸事務所等は皆無に近く、賃貸市場が未成熟なため収益還元法は適用し なかった。不動産需給動向や景気動向にも留意して、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映し精度が高いと 判断される比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吉野ヶ里 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,400 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 71.4] [100.0] 100 38,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費、雇用は緩やかな回復、雇用者所得 はやや弱めの動き。県内景気は持ち直しつつ ある。神埼市の人口減少は県と同様、高齢化 率は県より高い。 地域内に特別の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％