別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 佐賀嬉野 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀嬉野 5-1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　吉田　美里   TEL.

鑑定評価額 9,960,000 円  １㎡当たりの価格 52,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 嬉野市嬉野町大字下宿字大畑乙２１８５番１ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:4 店舗兼住宅 Ｗ2 低層店舗、旅館等が 建ち並ぶ温泉街の商 業地域 南8m市道 水道、下水 武雄温泉 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 武雄温泉駅南西方 15.0km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 国内及び海外からの観光客は減少しており、旅館宿泊客の周辺商業地域への回遊性も低い。市内中心部の商業地 の土地需要は依然として厳しい状況にある。地価は今後も緩やかに下落傾向で推移するものと考えられる。 (3)最有効使用の判定 店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は嬉野市及びその周辺の商業地域である。需要者は主に嬉野市で旧来から商業を営む個人事業主等と考えら れる。新型コロナ流行に伴う県外旅行自粛の影響で宿泊者は大きく落ち込んだが、県民限定キャンペーン等県内需要に よる下支えもあり、やや回復した。２０２２年秋に九州新幹線長崎ルート「嬉野温泉」駅が開業予定であるが、現在も 宿泊施設から周辺の商業地域への回遊性に乏しく、近隣地域での大きな土地需要喚起には繋がらないと考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己所有の低層店舗等が多い商業地域で、賃貸市場は成熟していないため、収益還元法は適用しなかった。一方、需要 者は周辺の取引価格を勘案して物件購入を検討すると考えられるため、同一需給圏内における取引事例を複数収集し、 市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　武雄 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [124.8] [100.0] 100 52,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐賀県内の経済市況は緩やかに持ち直しつつ あり、低金利等の影響で利便性の良好な地域 では、商業地の需要は堅調である。 ２０２２年開業予定の九州新幹線「嬉野温泉 」駅からはやや距離があり、地域内の需要喚 起には至らないと考えられる。 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％