別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 佐賀嬉野 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀嬉野 -2 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　吉田　美里   TEL.

鑑定評価額 3,960,000 円  １㎡当たりの価格 14,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 嬉野市嬉野町大字岩屋川内字今ノ川内甲１６４３番 ②地積 　(㎡) 283   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が見られる傾斜地の 住宅地域 南西4m市道、南東側道 水道 肥前鹿島 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 肥前鹿島駅南西方 14.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は農家住宅が多く見られる地域である。近年農業従事者は減少しており、供給に対して需要は少なく、 取引は限定的である。今後も地価は下落傾向で推移すると考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、嬉野市及びその周辺市町の農家住宅を中心とする地域である。外部からの転入は少なく、需要者は同一 需給圏に地縁・血縁を有する者がほとんどである。周辺で市内の区画整理に伴う新規分譲地の供給増を受け、山裾に近 く、街路条件等も劣る当地域では需要は限定的である。人口減少が続いており、地価の下落には歯止めがかからないと 考えられる。取引が少ないため、取引価格帯の中心を把握することは難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅を主とする地域であり、自己使用目的を中心とし、収益目的で土地を取得することはあまり想定さ れないため、収益還元法は適用しなかった。また、需要者は周辺の取引価格を勘案して物件購入を検討すると考えられ 、同一需給圏内の取引事例を基に市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　武雄 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,400 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 87.6] [101.0] 100 14,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅ローン減税等で住宅需要は堅調であり、 佐賀県内では住環境や利便性の良好な住宅地 では需要は底堅く推移していると考えられる 。 地域内に大きな変動はない。農家住宅等が多 い住宅地域では需要の少ない状態が続いてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％