別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 佐賀嬉野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀嬉野 -1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　吉田　美里   TEL.

鑑定評価額 9,690,000 円  １㎡当たりの価格 29,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 嬉野市嬉野町大字下宿字三本松甲３２５１番 ②地積 　(㎡) 325   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 南東6m市道 水道、下水 武雄温泉 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 武雄温泉駅南西方 14.0km 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ２０２２年秋に九州新幹線が一部暫定開通することに伴い、「嬉野温泉」駅が開業予定であり、当面、地価はや や上昇傾向で推移すると考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧嬉野町の中規模戸建住宅を中心とした地域である。需要者は嬉野市内及びその周辺に居住または勤務 先がある一次取得者が想定される。同一需給圏内では土地区画整理地区内の分譲地に需要が集中していたが、供給が限 られており、新幹線開業に伴い、通勤可能エリアが広がることから、数年は地価は強含みで推移すると考えられる。新 築戸建住宅付きで２，５００万円前後の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、市役所や中心市街地に近い既成住宅地であり、一部アパート等も見られるものの、自己使用目的を中心と し、収益性よりも居住の快適性等を重視した地域であることから、収益還元法は適用しなかった。また、需要者は周辺 の取引価格を勘案して物件購入を検討すると考えられ、同一需給圏内の取引事例を基に、市場性を反映した比準価格を 採用して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅ローン減税等で住宅需要は堅調であり、 佐賀県内では住環境や利便性の良好な住宅地 では需要は底堅く推移していると考えられる 。 大きな変動はない。区画整理による新規分譲 地の供給が少なくなり、近隣地域は利便性は 良好であることから、一定の需要は見込まれ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％