別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 小城 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小城 5-2 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　梅本　龍   TEL.

鑑定評価額 7,950,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小城市牛津町牛津字牛津一８１２番１外 ②地積 　(㎡) 284   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 立地適正化計画 1:2.5 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗等が建ち並 ぶ古くからの商業地 域 北西12m市道 水道、下水 牛津 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 牛津駅南東方 700m 法令 規制 （都）  (70,200) 立地適正化計画 ⑤地域要因の将 　来予測 商環境に特段の変化は見られない。活気に乏しい商店街で空き店舗も散見される。当面商況が改善する見込みも ないため、地価は弱含み方向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小城市及び周辺市町の商業地域の範囲である。主たる需要者は小城市に地縁・血縁関係のある個人事業者 等が中心と想定される。現在営業している店舗の多くが個人商店で、チェーン店等の出店は見られない。長く続く商環 境の低下から空き店舗等も多く見られるが、引き合いは依然として弱く新規の出店は殆どない。土地取引、新規の賃貸 等の動きが少なく中心価格帯を見いだしにくい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用の店舗が建ち並ぶ商業地域で、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低いため収益価格の試算は行わなか った。また原価法は適当な造成事例が把握できないため適用しない。したがって、自己利用目的の取引が中心で、需要 者は取引価格水準等を参考に価格決定を行うことが通常と考えられるので、比準価格を採用して上記のとおり鑑定評価 額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和の影響を受け佐賀県内の地価は利便 性が高く需給環境が良好な一部の地域で上昇 している。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に特段の変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％