別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 小城 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小城 5-1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　梅本　龍   TEL.

鑑定評価額 9,540,000 円  １㎡当たりの価格 34,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小城市小城町字北小路２５１番１８ ②地積 　(㎡) 274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 立地適正化計画 (80,200) 1:1.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗等が建ち並 ぶ国道沿いの商業地 域 北16m国道 水道 小城 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 小城駅北方 1.1km 法令 規制 （都）  (80,200) 立地適正化計画 ⑤地域要因の将 　来予測 物販店、バス乗り場等が見られる商業地域で、近年出店・建て替え等も見られるが潜在的な土地需要は弱い。地 価は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小城市及びその周辺市町の商業地域である。主たる需要者は個人事業主、中小法人等であるが、纏まっ た画地であれば全国展開する法人の沿道サービス店舗等の需要も考えられる。なお、小城市内の商業地域は面的に集積 する地域は少なく幹線沿いに張り付く店舗が中心で線的に配置されているため、車でのアクセス、駐車場設備の良否等 が売り上げに大きな影響を与える。規範となる取引は少なく適正な価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は物販店舗、バス乗り場、事務所等が散見される商業地域である。賃貸店舗等も見られるものの、小城市の 商業店舗は自己所有の店舗等が中心で賃貸市場が成熟していないため収益価格は採用しなかった。比準価格は繁華の程 度は異なるものの規範性を有する市場の取引事例を収集することができた。需要者は取引価格水準等を参考に価格決定 を行うことが通常と考えられるので、代表標準地との検討を踏まえ比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小城 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,500 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [ 81.5] [100.0] 100 34,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和の影響を受け佐賀県内の地価は利便 性が高く需給環境が良好な一部の地域で上昇 している。 東方で銀行の建て替え、ファストフード店の 出店等があった。 個別的要因に特段の変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％