別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鹿島 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿島 5-1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　於保　繁樹   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 37,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿島市大字高津原字柳篭４３０５番４外 ②地積 　(㎡) 269   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:3.5 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗、金融機関 等が建ち並ぶ商業地 域 西17.5m県道 水道、下水 肥前鹿島 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 建築協定により、県道境界か ら道路両側で、５０ｃｍ以上 自主後退されている。 街 路 １７．５ｍ　県道 交通 施設 肥前鹿島駅南西方 400m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 　同じ杵藤地区の武雄市に公共施設が移転、高速道や新幹線ル－トからも離れ、都市機能が衰退傾向にある。相 対的な地位の低下もある。休日も往来は少なく閑散としており、引き続き需給は弱含みで推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内及び周辺市町の商業地域である。需要者の中心は当市及び周辺市町の法人、個人事業者であるが、県 外資本も見られる。都市機能の衰退で鹿島市自体のポテンシャルが低下している。同じ杵藤地区の武雄市へ人・物・金 等がシフトし、商圏は縮小傾向にある。郊外店との競合、都市間競争、格差の拡大等、状況は改善されず厳しい状態が 続き、需給は弱含みである。規模等も絡むため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 貸店舗等の収益物件は若干みられるが、自用目的での取引が支配的で賃貸市場の成熟の程度は総じて低いため、収益価 格は試算しなかった。したがって本件においては、代表標準地との検討、同価格帯の地域との均衡、市況の動向等をも 考慮して、比準価格をもって上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　武雄 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [149.8] [100.0] 100 43,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　令和４年秋の九州新幹線長崎ル－トの暫定 開業に伴う特急の大幅減便予定等、都市機能 の衰退が続き、市況は引き続き緩和傾向にあ る。 　過去には近隣で店舗の入替が見られたが、 衰退傾向に変わりはなく、引き続き需要は弱 含みである。 　商環境に影響を与える価格形成要因の変動 は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +30.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％