別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鹿島 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿島 -3 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　於保　繁樹   TEL.

鑑定評価額 5,120,000 円  １㎡当たりの価格 19,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿島市大字中村字温泉２７４番１５ ②地積 　(㎡) 261   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西4m市道 水道、下水 肥前鹿島 560m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．０ｍ　市道 交通 施設 肥前鹿島駅北西方 560m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 　中心部近郊の住宅がまばらな地域にあり、接近性に優れるが、街路条件が劣る。一部空家も見られる等外部か らの新規流入は見られない。人口減少、高齢化等で、引き続き需給は低位安定化傾向で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鹿島市及び周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は、鹿島市及び周辺市町居住者と出身者のうち、比 較的若年層の第１次取得者である。標準地が位置する鹿島川以北では分譲はほとんど見られない。また、取引も極端に 少ない。需給は低位安定的に推移している。土地は５００～７００万円程度、建物を含めた総額は２０００～２５００ 万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパ－ト等の収益物件は散見される程度で、昨今の賃貸市場を考察すると賃料の低迷や建築費上昇等により、事業収支 上は現実的ではないため、収益価格は試算しなかった。したがって本件においては、代表標準地との検討、同価格帯の 地域との均衡、不動産市場の動向等をも考慮して、比準価格をもって上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿島 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [126.4] [100.0] 100 19,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　令和４年秋の九州新幹線長崎ル－トの暫定 開業に伴う特急の大幅減便予定等、都市機能 の衰退が続き、市況は引き続き緩和傾向にあ る。 　市街地北方に位置し、駅等の利便施設には 比較的近いが、地域内や周辺でも取引は極端 に少ない。地価は低位安定的に推移している 。 　住環境に影響を与える価格形成要因の変動 は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％