別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鹿島 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿島 -1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　於保　繁樹   TEL.

鑑定評価額 7,800,000 円  １㎡当たりの価格 26,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿島市大字高津原字二本松３６１２番４ ②地積 　(㎡) 292   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が見られる住宅地 域 北東4m市道 水道、下水 肥前鹿島 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．０ｍ　市道 交通 施設 肥前鹿島駅南西方 850m 法令 規制 （都） ２住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 　中心部の既成住宅地域内にあり、接近性に優れるが、街路条件で劣る。近隣ではミニ分譲が見られるが、成約 には時間を要し、需要は力強さを欠く。今後も人口減少、高齢化等もあり、需給は緩慢に推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鹿島市及び周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は、鹿島市及び周辺市町居住者と出身者のうち、ミ ドルクラスの第１次取得者である。市内での要因比較可能な事例の収集が少なく、人気、需要は他の地区に移っている 模様。一方で、中心部にあり、接近性に優るため、一定の需要は見込まれる。土地は８００～１０００万円程度、建物 を含めた総額は２０００～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパ－ト等の収益物件は散見される程度で、昨今の賃貸市場を考察すると賃料の低迷や建築費上昇等により、事業収支 上は現実的ではないため、収益価格は試算しなかった。したがって本件においては、代表標準地との検討、同価格帯の 地域との均衡、不動産市場の動向等をも考慮して、比準価格をもって上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿島 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 94.6] [100.0] 100 26,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　令和４年秋の九州新幹線長崎ル－トの暫定 開業に伴う特急の大幅減便予定等、都市機能 の衰退が続き、市況は引き続き緩和傾向にあ る。 　地域内は高齢者の割合が多く、売物件があ った中、改装等も見られる等、中心部で利便 性が優るため、一定の需要は見込まれるもの と考える。 　住環境に影響を与える価格形成要因の変動 は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％