別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 武雄 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   武雄 5-3 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　清原　雅利   TEL.

鑑定評価額 39,100,000 円  １㎡当たりの価格 32,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 武雄市朝日町大字甘久字丁ノ坪１３００番２外 ②地積 　(㎡) 1,198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） (70,200) 3:1 店舗兼作業場 Ｓ1 中規模店舗、営業所 等が建ち並ぶ路線商 業地域 北西13m県道、南西側道 水道 高橋 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   250 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 令和３年８月の大雨により、 近隣地域及びその周辺地域の 多くで床上浸水があった。 街 路 １３ｍ県道 交通 施設 高橋駅南西方 500m 法令 規制 （都） 準工 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 昨年８月の大雨により、令和元年に続き、再び甚大な浸水被害が出た県道沿線の地域。１２月時点で周辺主要店 舗は概ね営業を再開したが、沿線では閉店・撤退等も見られる。今後の地価は下落傾向を示すものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に武雄市及びその周辺市町の商業地域であり、特に幹線道路沿線の地域との価格牽連性が強い。需要者 は地元法人、個人事業者を主とし、一部地域で県外法人も見られる。近隣地域は、従前より、武雄バイパス沿線等との 競合により、立地上の競争力の低下が認められていたが、令和元年に続く昨年８月の再度の浸水被害により、さらなる 選好性の低下が予測される。規模等で成約価格に幅があるため、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の店舗等が中心の路線商業地域であり、投資額に見合う賃料水準が形成されておらず、合理的な賃貸経営を想 定することが困難であるため、収益価格の試算を断念した。自用での利用が中心であり、同一需給圏内での取引も自己 使用目的に係るものが多いため、需要者行動としては取引価格等の水準を指標に価格決定を行うことが通常である。ゆ えに、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映する比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多久 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,100 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [ 77.8] [100.0] 100 32,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口微減、世帯数微増傾向。土地取引件数は 対前年比（１０月～９月）約１４％増加。昨 年８月の大雨による浸水等の被害は１３００ 棟超となった。 昨年８月の大雨により、再び地域内で甚大な 被害があった。以降、近隣地域及びその周辺 で目立った取引は確認されず、需要の減退が 窺い知れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％