別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 武雄 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   武雄 5-2 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　清原　雅利   TEL.

鑑定評価額 3,600,000 円  １㎡当たりの価格 36,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 武雄市武雄町大字富岡字内町７６４２番７ ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） (80,300) 1:2 店舗兼住宅 Ｗ4 店舗兼住宅が多い旅 館街に近い近隣商業 地域 南東5m市道 水道、下水 武雄温泉 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   130 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 武雄温泉駅西方 650m 法令 規制 （都） 商業 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来の商業地域であり、地域的に画地条件が劣る土地が多い。新規出店等はほぼ見られず、既存店舗等の閉鎖が 進んでいる。今後も閉店等が徐々に増え、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は武雄市及びその周辺市町の商業地域で、主な需要者は地元法人、個人事業者等である。富岡地区等の武雄 バイパス沿線及びその周辺の大型店等に客足は向いており、当該地域での店舗需要が高まっている。他方、近隣地域等 では十分な駐車場を確保できる画地条件の土地が少ないこともあり、商業地としての引き合いは低調で、閉店、住宅へ の建て替え等が徐々に進んでいる。立地や規模等で価格帯に幅があるが、土地のみで８千万円を超える取引は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の店舗等が中心の旧来の商業地域で賃貸物件はほぼ見られず、加えて、画地条件の制約等もあり、合理的な賃 貸経営を想定することが困難であるため、収益価格の試算を断念した。自用での利用が中心であり、同一需給圏内での 取引も自己使用目的に係るものが多いため、需要者行動としては取引価格等の水準を指標に価格決定を行うことが通常 である。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　武雄 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [178.5] [100.0] 100 36,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口微減、世帯数微増傾向。土地取引件数は 対前年比（１０月～９月）約１４％増加。昨 年８月の大雨による浸水等の被害は１３００ 棟超となった。 標準地背後の病院で増築があったが、今のと ころ地域の趨勢に影響はない。閉店、住宅へ の建替等が徐々に進行しており、繁華性は衰 退傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +14.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％