鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

武雄 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４公嬉野 -6	嬉野市		更地	（　）	長方形	北西16m市道、中間画地		（都）２住居 (70,200)
b	４公武雄 -20	武雄市		更地	（　）	ほぼ整形	南30m国道、北東8m、二方路		（都）近商 (90,200)
c	３基嬉野 -26	嬉野市		更地	（　）	長方形	北東12m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
d	３基武雄 -1	武雄市		更地	（　）	長方形	北東16m県道、中間画地		（都）近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,245	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	41,245	100 [ 60.0]	68,742	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	68,700
b	(　 ) 44,910	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	52,835	100 [ 81.3]	64,988		65,000
c	(　 ) 30,248	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	43,211	100 [ 65.9]	65,571		65,600
d	(　 ) 46,921	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	50,131	100 [ 73.7]	68,020		68,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,000 円／㎡]

武雄 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,177,544	893,420	3,284,124	2,914,500	369,624	（　0.9467） 349,923	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,998,460 円　　　　（　 34,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武雄 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗地	130.00	Ｓ2	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	205 ㎡	8.5 m x 25.2 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

中心部に存し、１階店舗、２階事務所を想定

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

類似建物の標準的な有効率によった。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	130.00	85.0	110.50	1,850	204,425	4.0	817,700
							0.0	0
～ 2	事務所	130.00	85.0	110.50	1,550	171,275	3.0	513,825
							0.0	0
～

～

～

計		260.00	85.0	221.00		375,700		1,331,525
								0

⑨年額支払賃料	375,700 円　×　12ヶ月　＝　 4,508,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 221.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,508,400 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 462,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,165,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,331,525 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,984 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,177,544 円　　　　（　 20,378 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４公武雄賃貸　　　　-6	1,865 ( 1,860)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,870	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,880 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４公武雄賃貸　　　　-5	1,690 ( 1,620)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,977
c	４公武雄賃貸　　　　-7	1,671 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	1,763

武雄 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	160,800 円	40,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	231,420 円	4,628,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 297,400 円	40,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.80 /1000
④損害保険料	80,400 円	40,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,200 円	40,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 893,420 円　（　　　　　　 4,358 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,200,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0683 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,914,500 円（　　　　　 14,217 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,177,544 円
②総費用	893,420 円
③純収益　①－②	3,284,124 円
④建物等に帰属する純収益	2,914,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	369,624 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	349,923 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,707 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,998,460 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
武雄 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

武雄 5-1

佐賀県

佐賀

氏名

不動産鑑定士　清原　雅利

TEL.

鑑定評価額

13,400,000 円

１㎡当たりの価格

65,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	武雄市武雄町大字富岡字サキ田７８４３番１２				②地積　(㎡)	205 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	1:3	店舗Ｓ2	低層店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域	南東20m県道	水道、下水	武雄温泉 540m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 30 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

武雄温泉駅南西方

540m

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

旧来の中心商業地域であり、武雄バイパス沿線等の商業地域と競合関係にある一方、武雄温泉駅周辺では、今年
秋の新幹線開業を控え、相場に安定感がある。地価水準は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 65,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に武雄市及びその周辺市町の商業地域で、需要者は地元法人、個人事業者を主とし、一部地域等で県外
法人も見られる。富岡地区等の武雄バイパス沿線及びその周辺に商業施設が集積し、客足は当該地域の大型店等に向い
ている。競合関係にある旧来の商業地域では選好性の低下が続いている。ただし、近隣地域については、今年秋の新幹
線開業を控え、需給関係に緩みは少なく、相場は安定している。立地や規模等で取引される価格帯はまちまちである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自用の店舗等が多い地域で、投資額に見合う賃料水準が形成されていない点や建築費の高止まりのほか、想
定要素が多いこともあり、収益価格は低位に試算された。実需を中心とする地域で、需要者行動としては取引価格等の
水準を指標に価格決定を行うことが通常であり、収益価格は価格形成に影響を与えていないと判断されるため、参考に
とどめる。したがって、地域の特性が類似する取引事例を中心に求めた比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口微減、世帯数微増傾向。土地取引件数は
対前年比（１０月～９月）約１４％増加。昨
年８月の大雨による浸水等の被害は１３００
棟超となった。

昨年８月の大雨により、周辺地域の一部で浸
水被害があったが、近隣地域では大きな被害
はなかった。価格への影響は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

武雄 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４公武雄 -5	武雄市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西10.5m県道、中間画地		（都）準工 (60,200)
b	４公武雄 -20	武雄市		更地	（　）	ほぼ整形	南30m国道、北東8m、二方路		（都）近商 (90,200)
c	４公武雄 -16	武雄市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西16m市道、北東6m、角地		（都）１住居 (70,200)
d	３基武雄 -6	武雄市		更地	（　）	長方形	北西11.5m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,649	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	41,247	100 [ 68.5]	60,215	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	60,200
b	(　 ) 44,910	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	52,835	100 [ 87.2]	60,591		60,600
c	(　 ) 47,984	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 97.9]	60,776	100 [ 86.5]	70,261		70,300
d	(　 ) 54,958	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	56,167	100 [ 78.4]	71,642		71,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,500 円／㎡]

武雄 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,723,623	809,077	2,914,546	2,544,750	369,796	（　0.9467） 350,086	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	7,001,720 円　　　　（　 34,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武雄 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	110.00	Ｓ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	205 ㎡	8.5 m x 25.2 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所（１階、２階ともにフロア貸し）

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

類似建物の標準的な有効率を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	85.0	93.50	1,930	180,455	4.0	721,820
							0.0	0
2～ 2	事務所	110.00	85.0	93.50	1,640	153,340	3.0	460,020
							0.0	0
～

～

～

計		220.00	85.0	187.00		333,795		1,181,840
								0

⑨年額支払賃料	333,795 円　×　12ヶ月　＝　 4,005,540 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 187.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,005,540 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 412,554 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,712,986 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,181,840 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,637 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,723,623 円　　　　（　 18,164 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４公武雄賃貸　　　　-3	1,485 ( 1,456)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 94.0]	100 [ 85.0]	1,897	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,936 円/㎡　月額支払賃料（　 1,930 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４公武雄賃貸　　　　-5	1,690 ( 1,620)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,954
c	４公武雄賃貸　　　　-6	1,865 ( 1,860)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,984

武雄 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	140,400 円	35,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	206,277 円	4,125,540　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 97,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 259,700 円	35,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.80 /1000
④損害保険料	70,200 円	35,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,100 円	35,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 809,077 円　（　　　　　　 3,947 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,100,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0683 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,544,750 円（　　　　　 12,413 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,723,623 円
②総費用	809,077 円
③純収益　①－②	2,914,546 円
④建物等に帰属する純収益	2,544,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	369,796 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	350,086 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,708 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,001,720 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,200 円／㎡）