別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 武雄 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   武雄 -2 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　清原　雅利   TEL.

鑑定評価額 4,390,000 円  １㎡当たりの価格 12,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 武雄市朝日町大字甘久字北上滝３０５３番 ②地積 　(㎡) 357   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅が見られる住宅 地域 南5m市道 水道 高橋 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 高橋駅北方 1.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺地域で住宅地の開発・分譲が見られ、販売価格も高いが、近隣地域では、今のところ開発等の動きは確認さ れていない。当面の間、現在の利用状況で推移し、地価水準は徐々に下落する傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は武雄市及びその周辺市町に存する住宅地域で、特に農家住宅が見られる郊外の既成住宅地域との価格牽連 性が強い。主な需要者は同一需給圏の居住者である。農家住宅地域等では地縁性に基づく取引が中心であり、域外から の転入は少ない。加えて、住宅地需要の多くが市街地や新規分譲地等により充足されるため、当該地域等での引き合い は低調である。なお、物件により規模等がまちまちであるため、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅も見られる既成住宅地域で賃貸需要が稀薄であり、賃貸経営を想定することが非現実的であるため、収益価格 は試算しない。快適性、利便性が重視される住宅地域であることから、自己使用目的で取引されることがほとんどであ り、需要者行動としても取引価格等の水準を指標に価格決定を行うことが通常と考えられる。したがって、実需に基づ く取引事例を中心として求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口微減、世帯数微増傾向。土地取引件数は 対前年比（１０月～９月）約１４％増加。昨 年８月の大雨による浸水等の被害は１３００ 棟超となった。 周辺地域において、住宅地開発が散見される 。近隣地域については、今のところ地域の利 用状況に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％