別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 武雄 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   武雄 -1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　清原　雅利   TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 44,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 武雄市武雄町大字昭和３１４番 ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 ＬＳ2 住宅、事務所等が混 在する区画整理済の 住宅地域 南東6m市道 水道 武雄温泉 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業施行済（富 岡地区） 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 武雄温泉駅南東方 750m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地付近に位置する地域であり、立地条件、街区の整然性等に優れる。高価格帯のため、需要者層は限定 されるが、売り物件も少ない。今後も利便性良好な住環境を維持し、地価は横ばい傾向を示すものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は武雄市及びその周辺市町に存する住宅地域であり、特に旧武雄市市街地との価格牽連性が強い。需要者は 武雄市の居住者及び勤務先がある一次取得者層が中心となる。現下の住宅ローンが組みやすい環境等から、新規分譲地 や立地・住環境が優る物件等の販売は引き続き堅調である。近隣地域については、総額が嵩む傾向にあるが、売り物件 も少なく、需給関係に緩みは少ない。土地のみで７百万円前後、新築戸建で２千万円台半ばが取引の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺ではアパート等も見られるが、投資額に見合う賃料水準が形成されていないほか、建築費の高止まり傾向もあり、 合理的な賃貸経営を想定することが困難である。ゆえに、収益価格は試算しない。快適性、利便性が重視される住宅地 域であることから、自己使用目的で取引され、需要者行動としても取引価格等の水準を指標に価格決定を行うことが多 い。したがって、実需に基づく取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口微減、世帯数微増傾向。土地取引件数は 対前年比（１０月～９月）約１４％増加。昨 年８月の大雨による浸水等の被害は１３００ 棟超となった。 周辺の富岡地区や永島地区等において住宅地 開発・分譲が多数存在し、販売堅調を維持し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％