別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 伊万里 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊万里 5-1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　後藤　修   TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 32,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊万里市伊万里町字新町甲４３番外 ②地積 　(㎡) 408   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,300) 1:5.5 店舗兼住宅 Ｗ2 中小規模の低層小売 店舗が建ち並ぶ既成 商業地域 南5m市道 水道、ガス、下水 伊万里 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 伊万里駅北東方 800m 法令 規制 （都） 商業 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 アーケードが撤去され客足が減少し、伊万里玉屋は閉店となった。郊外に移転する店舗も多く商況は年々悪くな っている。日銀の低金利政策効果は近隣地域に届いておらず、地価は下落するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、伊万里市及びその周辺の商業地域一円の範囲であり、路線商業等も含む用途的特性を有する。需要者の 中心は、伊万里市内の法人・個人事業者である。近隣地域内における新規出店はほとんど無く、中心部商店街において 小規模の店舗が数少なく入替等が行われている程度である。商況は路線商業地に移っており、郊外型の大型店舗が出店 し、中心商業地の顧客流出が進んでいる。取引の中心価格帯は把握しづらい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外の大型店舗に顧客が流出し、中心部商店街では貸店舗需要は大きく減少して、収益目的の不動産投資は採算が合っ ておらず、収益還元法の適用は断念した。原価法の適用は既成市街地のため行わなかった。取引事例比較法は、伊万里 市中心商店街では取引が少ないものの、価格牽連性を有する事例が採用出来た。以上から、現実の不動産市場において 成約された複数の取引事例から求められた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伊万里市中心商店街では、日本銀行による金 融緩和の効果が徐々に出始めているものの、 客足の戻りは鈍く商況は厳しいとの声が多い 。 商店街の核店舗であった百貨店が閉店となり 、未だ未利用の状態で、客足は郊外店舗に流 れている。 特段の個別的要因の変動はないものと判断し た。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％