別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 伊万里 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊万里 -2 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　後藤　修   TEL.

鑑定評価額 4,600,000 円  １㎡当たりの価格 19,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊万里市二里町八谷搦字有田六本松８０７番３３ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (60,100) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 東4.5m私道 水道、下水 川東 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 私道 交通 施設 ＭＲ川東駅北西方 750m 法令 規制 （都） ２低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模な戸建分譲地が集積した地区であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。低金利政策や住宅 減税等の施策により住宅地需要は増加傾向にあり、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね伊万里市中心部周辺及び郊外に位置する中小規模開発などによる戸建住宅地域である。需要者の中 心は、伊万里市に現に居住している若い年代のサラリーマンが中心である。市の人口は微減の状況で、大規模な戸建分 譲住宅地による大量供給が一段落して需給バランスは概ね均衡状態にあるものと思量する。土地は４００万円から６０ ０万円、新築の戸建住宅は２８００万円前後が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にやや古いアパートが数棟建築されているが、標準地の規模等からするとアパートの想定は事業採算として困難と 考えられるため収益価格の試算を断念した。また、需給動向の再検討を行った結果、収益性よりも快適性の観点から取 引価格が成立していると考えられる。代表標準地との検討及び価格形成要因の変動状況を踏まえ、現実の不動産市場に おいて成約された複数の取引事例から求められた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊万里 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,000 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [103.0] 100 [134.3] [102.0] 100 19,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ拡大の可能性が懸念されるが、住 宅ローン金利の低下や住宅減税政策効果など から住宅需要は安定的に推移している。 大きな変動要因はない。需要は安定的に推移 している。 特段の個別的要因の変動はないものと判断し た。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％