別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 多久 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多久 5-1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　寺山　三男   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多久市北多久町大字小侍６３８番４外 ②地積 　(㎡) 617   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） (90,400) 台形 1:1.5 店舗、事務所兼住宅 ＲＣ3 飲食店、給油所等が 見られる国道沿いの 商業地域 南14m国道 水道、下水 多久 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 前面国道は１６ｍの拡幅計画 があるが、今後の状況は未定 である。 街 路 １４ｍ国道 交通 施設 多久駅北東方 500m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の中心市街地で自動車通行量が多い国道沿いの低層店舗地域。近隣に魚屋がオープンしたが商況に活気がな く通行客は極めて少ない。地価水準は、商業地取引市場は低迷しており客足を捉えられず下落傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 需要者は、市内及び周辺市町の地縁性を優先する個人事業者又は中小事業者が大部分で、同一需給圏は多久市及びその 周辺の市町の商業地域。近隣地域は幹線及び準幹線道路沿いの車両通行量良好な国道沿い商業地域。近隣で魚屋店舗の オープンがあるが、一般的にはコロナ禍前の需要増もなく需要減退を受け新規の店舗展開投資は難しい。明確ではない が画地規模６００㎡程度の場合、総額は１，５００万円程度。大規模小売店舗との競合もあり、地価水準は下落傾向。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は、車両通行量のみが多く歩行による通行客は極めて少ない商況不活発な自用店舗中心の賃貸市場のため不適 用。近隣に自用経営事業者の魚屋がオープンしたが地域的な需要減退は続く。市場動向からは法人商業事業者向けの貸 店舗・貸事務所を前提とすることは難しい地域。比準価格は、多数の商業地取引事例から求め実証性・規範性・精度が 高く、路線商業地の市場性を十分反映している。実需に基づく比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍前の需要増もなく地域要因に変化は 無い。多久インターに近く自動車通行量は多 いが、多久市路線商業地の需要減退から地価 水準は下落傾向。 国道沿い路線商業地の需要減が常態化し市場 性減退が続く。近隣の魚屋店舗オープンもあ るが、需要回復・堅調な動向は少ない。地価 水準は下落傾向。 格別の変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％