別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 多久 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多久 -3 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　寺山　三男   TEL.

鑑定評価額 4,910,000 円  １㎡当たりの価格 16,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多久市東多久町大字別府３３５７番３ ②地積 　(㎡) 307   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東5m市道 水道、ガス 東多久 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 東多久駅南東方 1.3km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 コロナ禍前の需要増や新たな開発等もない戸建住宅地中心の中規模一般住宅地域。区画は整然としており熟成し た既成住宅地域。価格水準は、低金利前提でも需要は弱い状態で維持すると思量し下落傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 需要者は、当市及び周辺市町の居住者又は勤務先がある３０代～４０代の１次取得者が大部分で、同一需給圏は、多久 市及び周辺市町の住宅地域一円。近隣地域は多久市東多久町の区画整然とした住宅地域。取引される場合、中心的な価 格帯はないが、画地規模約３００㎡程度の場合、土地総額では４５０～５１０万円程度。新規の分譲住宅の総額は＊＊ ２，１００～２，３００万円程度。中古物件・新規分譲物件を含めてコロナ禍前の需要増もなく地価水準は下落傾向。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は、民間アパート等の収入目的の取引は少なく未成熟な賃貸市場のため不適用。比準価格は、取引される場合 は自用住宅目的での取引が多い戸建住宅地域で、実際の取引市場において成立しているので精度・信頼性が高い。比準 価格を採用し、コロナ禍前の需要増もないマイナス要因があることも十分認識のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、 多久市東多久町に位置し幅員５ｍ市道沿いの区画整然とした戸建住宅地域の鑑定評価額を上記のとおり決定。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多久 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,600 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [100.0] 100 [ 90.3] [102.0] 100 16,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利継続を前提にしてもコロナ禍前の需要 増もなく市場停滞等のマイナス要因がある。 選好性減退及び需要減退等から地価水準は下 落傾向。 多久市の住宅地市場の冷え込みが常態化し、 幅員５ｍの区画整然とした戸建住宅地の需要 減は続くと予測され、地価は下落傾向。 格別の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％