別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 多久 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多久 -2 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　寺山　三男   TEL.

鑑定評価額 2,800,000 円  １㎡当たりの価格 8,340 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多久市多久町２０８２番１０ ②地積 　(㎡) 336   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が見られる住宅地 域 東5.5m市道 水道 多久 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 多久駅南西方 4.1km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 多久市郊外に位置し空地等も見られる一般住宅地域。格別な地域要因の変動及びコロナ前の需要増はなく中古戸 建住宅取引や住宅目的更地取引等が若干見られる程度。低金利を前提としても需要減退から下落傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,340 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 需要者は、当市・周辺市町の地縁を有する居住者又は勤務者等が多く、同一需給圏は、多久市及び周辺市町の住宅地域 一円。一般住宅地域の中古物件・新規分譲物件ともに一定の取引状況の収束はあるが、コロナ禍前の需要増もなく、画 地規模約２５０㎡～３５０㎡の場合、土地総額では２００万円～３００万円程度。新規の分譲住宅の総額は１，７００ 万円～２，０００万円程度。格別な変動要因はないが、多久市の住宅地需要減退は続いており地価水準は下落傾向。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は、民間アパート等の収入目的の取引は少なく、未成熟な賃貸市場のため不適用。比準価格は、実際の取引市 場において成立しているので精度・信頼性が高く、取引される場合は自用住宅目的での取引が多い戸建住宅地域。多数 の取引事例から比準したので精度・実証性・説得力が高い比準価格を採用し、コロナ禍前の需要増もないマイナス要因 があることも十分認識のうえ、幅員５．５ｍ市道沿いで多久市郊外の既成住宅地の鑑定評価額を上記のとおり決定。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,440 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利継続を前提にしても、コロナ禍前の需 要増は無く住宅市場冷え込みの常態化から市 場は停滞。選好性減退・需要減退等から地価 水準は下落傾向。 地域変動要因に変化は無く、多久市郊外住宅 地の需要は停滞している。幅員５．５ｍの郊 外住宅地の需要減は続くと予測され、地価水 準は下落傾向。 格別の変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％