別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 多久 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多久 -1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　寺山　三男   TEL.

鑑定評価額 3,310,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多久市北多久町大字小侍３０１番１２ ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 西6m市道 水道、下水 多久 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 旧炭鉱住宅跡地で古い木造住 宅が多い住宅地域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 多久駅北東方 500m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 多久市中心部に位置する旧炭鉱住宅跡地で開発等は困難な地域。最近、スーパー等に近く生活利便性に恵まれて いることから堅調な需要として単体での取引が数件見られる。地価水準は弱く、今後も下落傾向が続くと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 需要者は、当市及び周辺市町の居住者又は勤務先がある３０代～４０代の１次取得者が大部分で、同一需給圏は多久市 及び周辺市町の住宅地域一円。取引では画地規模が約２００㎡～２５０㎡の場合、土地総額では２８０万円～３６０万 円程度。新規の分譲住宅の総額は１，８００～２，２００万円程度。周辺住宅市場は、コロナ禍前の需要増もなく、一 部には取引がなされているが中古物件・新規分譲物件ともに需要減退が続いており地価水準は下落傾向。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は、幅員６ｍ市道沿いの戸建住宅が多い既成住宅地域で、民間アパート等の収入を目的とした取引は少なく、 賃貸市場は未成熟なため不適用。比準価格は、多久市中心部に位置し市場の堅調さが見られ、実需に基づく規範性のあ る多数の取引事例から比準した。採用した各試算価格は、精度・実証性・説得力が高いと判断した。比準価格を採用し コロナ禍前の需要増もないマイナス要因があることも十分認識のうえ、当該標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利継続を前提にした融資状況の改善はあ るが、コロナ禍前の需要増はない。不動産市 場の停滞・多久市土地への選好性減退等から 地価は下落傾向。 コロナ禍前の需要増はなく、炭鉱住宅跡地の 住宅地取引が数件あるが、幅員６ｍの既成住 宅地に対する需要減は続き住宅地市場の冷え 込みが常態化。 格別の変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％