鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鳥栖 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４公鳥栖 -64	鳥栖市		底地	（　）	ほぼ整形	北東20m市道、西4m、二方路		１住居 (70,200)
b	３基鳥栖 -26	鳥栖市		建付地	（　）	ほぼ整形	北15m県道、東2.5m、角地		商業 (100,400)
c	３基鳥栖 -99	鳥栖市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西25m県道、中間画地		準住居 (70,200)
d	３基鳥栖 -6	鳥栖市		建付地	（　）	長方形	南東25m県道、北西6m、二方路		近商地区計画等 (90,200)
e	４公鳥栖 -40	鳥栖市		底地	（　）	ほぼ長方形	北25m県道、南20m、東16m、三方路		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 77,167) 77,167	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	78,415	100 [ 85.7]	91,499	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	91,500
b	(　 ) 78,318	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.2]	89,950	100 [ 107.9]	83,364		83,400
c	(　 ) 62,499	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	63,124	100 [ 83.5]	75,598		75,600
d	(　 ) 84,583	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	84,003	100 [ 92.9]	90,423		90,400
e	(　 68,000) 68,000	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 88.1]	78,574	100 [ 96.0]	81,848		81,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -11.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,500 円／㎡]

鳥栖 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,443,082	4,228,800	11,214,282	9,425,000	1,789,282	（　0.9467） 1,693,913	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	33,878,260 円　　　　（　 49,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鳥栖 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	300.00	Ｓ3	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	200 ％	200 ％	686 ㎡	21.5 m x 33.0 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の状況から、１階店舗、２～３階事務所が妥当と査定した。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

供用部分を含むため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	80.0	240.00	2,150	516,000	6.0	3,096,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	300.00	85.0	255.00	1,800	459,000	6.0	2,754,000
							0.0	0
3～ 3	事務所	300.00	85.0	255.00	1,600	408,000	6.0	2,448,000
							0.0	0
～

～

計		900.00	83.3	750.00		1,383,000		8,298,000
								0

⑨年額支払賃料	1,383,000 円　×　12ヶ月　＝　 16,596,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,596,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,707,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,368,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,298,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 74,682 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,443,082 円　　　　（　 22,512 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４公鳥栖賃貸　　　　-41	2,071 ( 2,062)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,137	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,161 円/㎡　月額支払賃料（　 2,150 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４公鳥栖賃貸　　　　-44	1,474 ( 1,470)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 85.0]	100 [ 93.0]	2,194
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鳥栖 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	650,000 円	130,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,707,600 円	17,076,000　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 441,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,040,000 円	130,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	260,000 円	130,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,228,800 円　（　　　　　　 6,164 円／㎡）　　（経費率　　 27.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	130,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0683 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,425,000 円（　　　　　 13,739 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,443,082 円
②総費用	4,228,800 円
③純収益　①－②	11,214,282 円
④建物等に帰属する純収益	9,425,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,789,282 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,693,913 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,469 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,878,260 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
鳥栖 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鳥栖 5-2

佐賀県

佐賀

氏名

不動産鑑定士　福田　勝法

TEL.

鑑定評価額

57,600,000 円

１㎡当たりの価格

84,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	67,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鳥栖市元町字丁ノ坪１３４９番５				②地積　(㎡)	686 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他） (90,200)
	1:1.5	事務所Ｓ2	店舗、事務所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	西18m国道	水道、下水	鳥栖 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 120 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ国道

交通

施設

鳥栖駅西方

1.4km

法令

規制

近商
(90,200)

⑤地域要因の将
　来予測

低層店舗、事務所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域。地価は、鳥栖市中心部に近い交通量の多い地域で、代替関
係の強い筑紫野バイパス沿い商業地同様、需要は根強く、相対的な稀少性もあり、やや上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 84,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、鳥栖市の商業地の圏域。需要者の中心は鳥栖市内及び周辺市町の法人・個人事業者等で、一部県外の資
本力を有する法人も見られる。各種政策の効果等により景気は回復基調で、個人消費も上向いているが、資源価格の動
向や新型コロナの影響等により先行きは不透明。取引目的、立地条件や取引規模等で取引される価格はまちまちで、取
引件数も少なく、需要の中心となる価格帯はつかみにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内は自用の店舗・事務所が中心であり、収益を目的とした規範性の高い賃貸物件は少なく、商業事業者向けの
賃貸市場の熟成の程度はやや低い。よって、類似商業地域内の複数の取引事例により、最近の市場動向を反映した比準
価格を重視し、建築費等の上昇で、土地への帰属純収益が相対的に低下し、低目に試算された収益価格も十分参酌し、
類似商業地標準地価格の動向等も考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響は業態により明暗が見られ
るが、経済指標は改善傾向にあり、各種政策
の効果等により、持ち直し傾向にある。

特段の変動要因はないが、商業地の供給不足
、立地特性から、当地域への需要は堅調で、
やや上昇傾向。

特にない

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

鳥栖 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３基鳥栖 -26	鳥栖市		建付地	（　）	ほぼ整形	北15m県道、東2.5m、角地		商業 (100,400)
b	４公鳥栖 -64	鳥栖市		底地	（　）	ほぼ整形	北東20m市道、西4m、二方路		１住居 (70,200)
c	４公鳥栖 -85	鳥栖市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南11.8m市道、西1.9m、角地		１住居 (77,247)
d	４公鳥栖 -89	鳥栖市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西16m国道、南7.5m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,318	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.2]	89,950	100 [ 110.9]	81,109	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	81,100
b	(　 77,167) 77,167	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	78,415	100 [ 87.5]	89,617		89,600
c	(　 ) 45,285	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 88.9]	63,929	100 [ 78.0]	81,960		82,000
d	(　 ) 48,212	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	59,320	100 [ 71.0]	83,549		83,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -21.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -26.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,000 円／㎡]

鳥栖 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,721,723	3,622,251	11,099,472	9,207,500	1,891,972	（　0.9467） 1,791,130	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	35,822,600 円　　　　（　 52,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鳥栖 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	274.40	Ｓ3	823.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	200 ％	200 ％	686 ㎡	21.5 m x 33.0 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２・３階事務所のフロア貸し。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	274.40	80.0	219.52	2,318	508,847	3.0	1,526,541
							0.0	0
～ 2	事務所	274.40	85.0	233.24	1,854	432,427	3.0	1,297,281
							0.0	0
～ 3	事務所	274.40	85.0	233.24	1,623	378,549	3.0	1,135,647
							0.0	0
～

～

計		823.20	83.3	686.00		1,319,823		3,959,469
								0

⑨年額支払賃料	1,319,823 円　×　12ヶ月　＝　 15,837,876 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 686.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,837,876 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,631,788 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,686,088 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,959,469 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,635 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,721,723 円　　　　（　 21,460 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４公鳥栖賃貸　　　　-9	2,329 ( 2,256)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,588	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,324 円/㎡　月額支払賃料（　 2,318 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４公鳥栖賃貸　　　　-29	1,985 ( 1,973)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,335
c	４公鳥栖賃貸　　　　-43	1,552 ( 1,488)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	2,217

鳥栖 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	635,000 円	127,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,142,251 円	16,317,876　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 448,000 円	固定資産税、都市計画税査定額
	建物　　　　　　　　　 1,016,000 円	127,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	254,000 円	127,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	127,000 円	127,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,622,251 円　（　　　　　　 5,280 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	127,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 823.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0683 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,207,500 円（　　　　　 13,422 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,721,723 円
②総費用	3,622,251 円
③純収益　①－②	11,099,472 円
④建物等に帰属する純収益	9,207,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,891,972 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,791,130 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,611 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,822,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,200 円／㎡）