別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鳥栖 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥栖 -15 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　柿原　弘介   TEL.

鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 64,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥栖市弥生が丘５丁目１１４番 ②地積 　(㎡) 271   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 北部丘陵で開発され た区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 弥生が丘 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    35 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 弥生が丘駅西方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 大規模に開発された区画整然とした大型住宅団地で、高品等な住宅地域として徐々に熟成しつつある。需要が強 いものの土地の供給が限定的であることから、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鳥栖市内及び周辺市町の市街化区域内の住宅地域一円と判定した。需要の中心は、鳥栖市及び隣接する福 岡県を含む周辺地域の居住者である。福岡都市圏内の地価と比較した割安感により需要が根強く、土地の供給が限られ ていることから当分の間地価は強含みのまま推移するものと思料する。土地は、一取引単位の規模が２５０㎡程度、価 格帯は１５００万円程度が需要の中心と思料するが、取引価格はまちまちであり判然としない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は居住の快適性を重視する高品等の自用の建物からなる住宅地域で収益性の検討はなじまないことから収益価格 は採用しない。当地域は、既成市街地のため原価法は適用しない。したがって、同一需給圏内の不動産の市場性を反映 する比準価格を標準として、当地域、鳥栖市及び隣接町内の類似性が高い高品等の住宅地域の不動産需給動向等を考量 して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　鳥栖 -6                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     62,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鳥栖市の人口は増加傾向である。高齢化は進 んでいるものの高齢化率は佐賀県では低い。 鳥栖市の住宅地域は需要が増加傾向にある。 地域内に特別の変動要因はない。当地域の土 地需要は根強く、地価は上昇傾向にあるもの と思料する。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.7 ％ +4.0 ％