別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鳥栖 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥栖 -14 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　福田　勝法   TEL.

鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 64,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥栖市蔵上３丁目２１９番 ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 新鳥栖 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県供給公社が分譲した区画整 理済の住宅団地 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 新鳥栖駅北方 750m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 市内でも屈指の区画整然とした住宅団地を形成しており、当分の間は現状維持と予測する。地価は、鳥栖北部弥 生が丘等の分譲地と競合するが、利便性・快適性の優れる住宅地域で、選好性が高く上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鳥栖市及び周辺市町の住宅地域。需要者の中心は鳥栖市内居住の一次取得者や買い換え層及び隣接福岡 県等同一需給圏外からの転入者が見られる。鳥栖市内では高品位の住宅地域で、利便性・快適性に優れる当地域への需 要は根強く、需給は堅調に推移している。土地は１，３００～１，９００万円程度、新築の戸建住宅は３，５００～４ ，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自用の戸建住宅が中心となっており、居住の快適性を求める自用目的での取引が中心で、収益価格の試算 はしない。よって、自己使用目的での戸建住宅としての取引事例の価格を指標とするのが一般的であり、指定基準地の 半年間の価格変動率、景気動向等も勘案し、同一需給圏内の複数の取引事例により、最近の市場動向を反映した比準価 格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　鳥栖 -1                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     63,900 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鳥栖市の人口は微増、世帯数は増加傾向。新 設着工は増加傾向。現状住宅地需要は堅調だ が、新型コロナの景気・消費への影響等、先 行きは不透明。 新鳥栖駅に近く、交通・接近条件、環境条件 に恵まれた当地域は、供給が限定的で、有効 需要は根強く、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％ +0.5 ％