別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鳥栖 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥栖 -13 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　於保　繁樹   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 18,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥栖市神辺町字土井内９８０番 ②地積 　(㎡) 642   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 農家住宅の中に一般 住宅等が見られる住 宅地域 東4.5m市道 水道、下水 鳥栖 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ　市道 交通 施設 鳥栖駅北西方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　地価の上昇が顕著な鳥栖市の中でも、農家住宅は高齢化、農業経営の不振もあり、新たな参入は見られない。 需給は低位安定している。地価は引き続き横ばい圏で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鳥栖市及び周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は、鳥栖市及び周辺市町居住者と出身者のうち、農 家の比較的若年層で、これらの地域に地縁、血縁を有する者である。周辺地区からの転入はほとんどなく、人口増加の 動きもない。土地取引件数はほとんどなく需給は弱い。取引される規模の大きさは様々であり、価格帯はばらつきがあ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパ－ト等の収益物件はみられず、自用目的での取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算し なかった。したがって本件においては、代表標準地との検討、農家住宅における価格帯との均衡、不動産市場の動向等 をも考慮して、比準価格をもって上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳥栖 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,800 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 79.2] [100.0] 100 18,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　膨張する福岡都市圏の恩恵を県内で最大に 受けているが、農家住宅地までは及んでいな い。鳥栖市でも引き続き地価の二極化拡大の 傾向にある。 　農業に関しては、景気の実感は他産業に比 較して高くない。比例して、取引件数は低調 に推移し、需給は緩やかで地価は低位安定の 傾向が続く。 　住環境に影響を与える価格形成要因の変動 は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％