別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鳥栖 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥栖 -12 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　前田　辰王   TEL.

鑑定評価額 6,690,000 円  １㎡当たりの価格 14,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥栖市安楽寺町字大屋敷１２６２番１ ②地積 　(㎡) 455   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 不整形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 筑後川に近い住宅地 域 東4m市道 水道、下水 肥前旭 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 肥前旭駅東方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 調整区域内の住宅地として、地域内に特別の変動要因はなく当分の間現状を維持するものと考える。農家集落地 域における需要は少なく、今後ともやや下落傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鳥栖市及び基山町の市街化調整区域を主とする農家住宅の多い住宅地域である。需要者は３０代～４０代 の農家の次男、三男等地域に地縁、血縁がある個人が中心であり、他の転入者は極めて少ない。農家集落においては地 縁的な選好性が強くまた高齢化傾向等により需要は極めて少ない。土地は４５０㎡程度で７００万円程度が需要の中心 と思われる。新築戸建住宅の総額はまちまちであり判然としない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外の市街化調整区域にあり農家住宅を主体として一般住宅が見られる地域であり、自己所有の建物が多く、賃貸市場 が未成熟であるため収益還元法は適用しなかった。不動産需給動向や景気動向にも留意しつつ、類似性の高い取引事例 より試算した精度が高いと判断される比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費、雇用は緩やかな回復、雇用者所得 はやや弱めの動き。県内景気は持ち直しつつ ある。鳥栖市は人口、世帯数が増加傾向にあ る。 地域内に特別の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％