別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鳥栖 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥栖 -11 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　樋口　隆弘   TEL.

鑑定評価額 9,230,000 円  １㎡当たりの価格 40,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥栖市曽根崎町字村中１３１６番１ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 鳥栖 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 ない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 鳥栖駅北東方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内の街路はやや雑然としており、在来の住宅地とミニ開発による住宅地が併存する形で現在の住宅地域が形 成されている。当面現状を維持すると見られるが、開発余地が減少しており地価は底堅く推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鳥栖市及び周辺市町の市街化区域内の住宅地域の存する範囲である。需要の中心は鳥栖市をはじめ、周辺 市域へ通勤するサラリーマン等の一次取得層である。鳥栖駅と国道３号の間に存するほか、小学校や買い物の便が比較 的良好な中で建売業者等、需要面で競合が増えて地価は堅調である。需要の中心価格帯は土地２３０㎡程度で９百万円 あまり、新築戸建の場合は２０百万円台後半～３０百万円台の水準と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅の多い住宅地域で実需志向が強く、その地域特性から建物の賃貸想定に基づく収益還元法は価格ア プローチとして馴染まず、説得力に欠けるため適用しない。下記代表標準地価格を規準として求めた価格とのバランス を検討のうえ、代替・競争関係の大きい売買市場の成約事例を採用して査定した比準価格を標準として上記のとおり鑑 定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳥栖 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,900 円／㎡ [102.8] 100 100 [103.0] 100 [129.7] [100.0] 100 40,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の土地取引件数は足下の５年程はほぼ横 ばい圏内で推移している。生産年齢人口が微 増で住宅地需要は堅調だが開発余地が減少し つつある。 老松神社周辺に残っていた農地の転用が徐々 に進んでいる。 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％