別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鳥栖 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥栖 -8 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　樋口　隆弘   TEL.

鑑定評価額 8,490,000 円  １㎡当たりの価格 36,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥栖市桜ケ丘町２４６６番６０ ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北西5m市道 水道、下水 新鳥栖 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 １９７０年代に丘陵を開発し た戸建住宅団地 街 路 基準方位：北５ｍ市 道 交通 施設 新鳥栖駅北西方 950m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 新鳥栖駅徒歩圏内の比較的大規模な戸建団地であるが丘陵開発地ゆえに周辺地域よりやや大きな勾配のある地勢 を呈している。競争力は普通程度ながら需給はややタイトであり地価は強含み感をもって推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鳥栖市及び周辺市町の市街化区域内の住宅地域の存する範囲である。需要の中心は鳥栖市をはじめ、周辺 市域へ通勤するサラリーマン等の一次取得層である。新鳥栖駅徒歩圏にあり小学校も比較的近距離にあるが周囲に比べ て勾配のある地勢の住宅地域で選好度は高くないものの市場の需給がややタイトなため地価には強含み感がある。需要 の中心価格帯は土地２３０㎡程度で８百万円台程度、新築戸建の場合は２０百万円台後半～３０百万円台と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は低層戸建住宅利用が支配的であり実需志向が強く、収益物件を新築想定する価格アプローチは地域の実情に 馴染まないため収益還元法は適用しない。快適性が重視される低層戸建住宅地域であり、状況の類似性から代替・競争 関係にあって価格牽連性の大きい取引事例に基づいた比準価格を採用するが、周辺の地価公示標準地や地価調査基準地 との価格バランスも踏まえて、上記のとおり本件鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の土地取引件数は足下の５年程はほぼ横 ばい圏内で推移している。生産年齢人口が微 増で住宅地需要は堅調だが開発余地が減少し つつある。 変動はない。 変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％