別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鳥栖 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥栖 -5 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　市丸　亮介   TEL.

鑑定評価額 7,930,000 円  １㎡当たりの価格 34,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥栖市加藤田町２丁目１５０番７ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南4m市道 水道、下水 田代 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 やや古い分譲地で、街路条件 が悪い。 街 路 基準方位北、　　４ ｍ市道 交通 施設 田代駅北西方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 古い分譲住宅地域で、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。鳥栖市内においても街路条件の悪い既存 の住宅地に対する需要はやや弱いが、全体の供給が少ない為地価は弱い上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は鳥栖市及び基山町の市街化区域の住宅地域で、需要者は鳥栖市及びその周辺に居住するサラリーマ ン等が大半を占め、価格水準が比較的低い既存の分譲地であるので１次取得者が多い。鳥栖市内においてはここ数年需 要が強い状態が続いているが、街路条件の悪い既存の住宅地に対する需要は相対的に弱い。画地規模によりややバラツ キがあるが、土地は８００万円前後で、新築の戸建住宅は３，０００万円程度の物件が需要の中心を占めている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、近隣地域内にはアパート等の収益物件もなく、居住の快適性・利便性を重視した自用 での居宅としての利用が中心であるので収益価格は試算しない。よって南西方の宿町の代表標準地との検討を踏まえ、 地域要因の格差が比較的小さい事例が多く、現在の鳥栖市の不動産市場を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記 のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳥栖 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,900 円／㎡ [102.8] 100 100 [103.0] 100 [153.4] [103.0] 100 35,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は緩やかな増加傾向で高齢化率も県内で は最も低い。人口増加を受けて需要は引き続 き強いが、今後も新型コロナの影響が懸念さ れる。 道路幅員が狭く、生活利便性がやや悪い為、 新規の分譲地に対しては競争力が弱い状態に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +18.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％