別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 鳥栖 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥栖 -2 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　大串　俊三   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 45,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥栖市田代外町字大木６７１番３ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 東6m市道 水道、下水 田代 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    80 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ　市道 交通 施設 田代駅西方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、田代地区の新興の住宅地域である。周辺では新たな開発も見られ、鳥栖市の発展に伴い戸建住宅、 共同住宅がさらに増加していくものと予測する。地価は強含みで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鳥栖市中心市街地の住宅地域である。需要者は鳥栖市及び隣接市町の居住者及び鳥栖市、福岡都市圏等に 勤務している１次取得者である個人が中心である。福岡都市圏に勤務する佐賀県出身者等も需要者と考えられる。鳥栖 市は、福岡都市圏に近く交通の利便性が良好で人口・世帯数は増加しており、福岡県に対する割安感で住宅地の需要は 増加している。土地は１，１００万円前後、新築の戸建住宅で３，５００万円前後の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、田代及び隣接する鳥栖北小学校区内に所在する取引事例等を採用して求めており、対象標準地の市場性を 十分に反映している。規模の大きな画地にはアパートも見られるが、対象地は戸建の一般住宅が建ち並んでいるため収 益還元法は適用しなかった。分譲住宅地や中古住宅等自己用住宅建設目的での取引が殆どであり、取引に当たっては取 引事例の価格が指標とされる地域である。よって比準価格をそのまま採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳥栖 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,900 円／㎡ [102.8] 100 100 [103.0] 100 [118.8] [102.0] 100 45,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鳥栖市は交通の利便性による企業の進出等で 人口・世帯数が増加しており、住み良さのラ ンキングも高く、住宅地の需要は増加してい る。 周辺で住宅が増加している。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　 +17.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％