別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鳥栖 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥栖 -1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　樋口　隆弘   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 54,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥栖市宿町字野添１１１０番１３ ②地積 　(㎡) 263   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 利便性の良い住宅地 域 南4m市道 水道、ガス、下水 鳥栖 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 １９６０年代に開発の戸建住 宅団地 街 路 基準方位：北４ｍ市 道 交通 施設 鳥栖駅西方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性がよく閑静な住環境の戸建住宅地域で今後も現状を維持していくと見る。開発余地が少なく、供給が限ら れる一方で需要は堅調であり、地価は当面強含み基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鳥栖市内及び周辺市町の市街化区域に形成される戸建住宅地域の存する範囲と判定した。需要の中心は鳥 栖市をはじめ、周辺市域に通勤するサラリーマン等の一次取得層である。鳥栖北小学校区に残っていた開発適地の宅地 化が進み供給余力が限られる中、建売業者の用地需要も競合して需給はタイトになっている。価格面における需要の中 心は土地２５０㎡程度で１３～１４百万円程度、新築戸建の場合は３０百万円を超えてくると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 実需が支配的な低層戸建住宅地域であり、収益物件の新築想定に基づく価格アプローチは説得力が乏しいため収益還元 法は適用しない。快適性が重視される低層戸建住宅地域であり、状況の類似性から代替・競争関係にあって価格牽連性 の大きい取引事例に基づいた比準価格を採用するが、周辺の地価公示標準地や地価調査基準地との価格バランスも踏ま えて、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　鳥栖 -5                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     53,600 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の土地取引件数は足下の５年程はほぼ横 ばい圏内で推移している。生産年齢人口が微 増で住宅地需要は堅調だが開発余地が減少し つつある。 近年の分譲地と比べて現況幅員程度では競争 力が落ちるが、足の便の良い住宅地域の供給 量は限られており流動性は相対的に高い位置 を保っている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％ +1.5 ％