別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 唐津 5-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   唐津 5-7 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　清原　雅利   TEL.

鑑定評価額 3,130,000 円  １㎡当たりの価格 17,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 唐津市相知町相知字中園１６５０番１ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 台形 1:1.2 店舗兼住宅 Ｗ2 低層小売店舗等が建 ち並ぶ近隣商業地域 北東8m市道、背面道 水道、下水 相知 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 相知駅北西方 800m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧役場付近に存する旧来の近隣商業地域。大型店への顧客流出、足元人口の減少等から、競争力の低下が続いて いる。商店主の高齢化等もあり、空き店舗等は増加傾向で推移し、地価水準は下落傾向を示すものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に唐津市の商業地域。特に唐津市相知町及びその周辺の既成商業地域との価格牽連性が強い。需要者の 中心は地元法人、個人事業者である。近隣地域等の既成商業地域では地域的に十分な駐車場を確保できる土地が少ない ほか、足元人口の減少、大型店への顧客流出等を反映し、需要は低調である。他方、商店主の高齢化等により売り圧力 は比較的強く、需給関係は徐々に悪化している。規模等が一様でないため、取引の中心となる価格帯の把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の店舗、店舗兼住宅が多い地域で賃貸物件はほぼ見られない。また、近年、閉店等が増えており、合理的な賃 貸経営を想定することが困難であるため、収益価格は試算しない。自用での利用が中心であり、同一需給圏内での取引 も自己使用目的に係るものが多いため、需要者行動としては取引価格等の水準を指標に価格決定を行うことが通常であ る。したがって、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、世帯数横ばい傾向。土地取引件数 は対前年比（１０月～９月）約１７％増加。 空室率は飲食店舗、事務所ともに高止まり傾 向が続いている。 近隣地域等では、店舗のほか、店舗兼住宅が 多く見られる。店舗部分の閉鎖等が徐々に進 行しており、繁華性の衰退、住宅地域化の傾 向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％