別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 唐津 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   唐津 5-5 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　山北　潔   TEL.

鑑定評価額 5,880,000 円  １㎡当たりの価格 31,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 唐津市浜玉町浜崎字大屋１２８９番１ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 低層店舗等が建ち並 ぶ旧役場前の商業地 域 北東8m県道 水道、下水 浜崎 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ県道 交通 施設 浜崎駅北東方 700m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 浜玉市民センターが県道虹の松原線沿いに新築移転したが、商業繁華性に大きな影響は見られない。跡地開発に よる需要が期待されるが、依然として空き店舗も見られ、地価の下落傾向は継続していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、唐津市および周辺市町の商業地域である。主な需要者は、浜玉町に地縁のある自営業者と考える。県道 虹の松原線沿いに浜玉市民センター庁舎が新築移転したが、交通量に劣る県道浜玉相知線に接する当地は、旧来からの 低層店舗兼住宅等が主で大きな影響は見られない。しかし既成商業地では需給は依然として弱く、空き店舗も見られる 。土地は、２００㎡で６００万円程度が取引の中心と見られるが、取引が少なく、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は既成市街地の低層店舗兼住宅等が主の商業地域である。殆どが自己使用であり、収益目的に合致した賃貸物 件は少なく、商業事業者向けの賃貸市場は未成熟で、積算価格及び収益価格は試算しなかった。実需に基づいた取引事 例比較法においては、商業用途が類似している地域の取引を採用した。適正な補修正を行い、比準価格を試算し、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　唐津 5-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,400 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [116.4] [100.0] 100 31,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少および高齢化率上昇は、県内平均よ り高位に継続している。新築着工件数は弱含 みながらも、土地取引は横ばい基調にある。 浜崎駅南側開発が進んでいる。浜玉市民セン ターが新築移転し、跡地の開発による浜崎地 区の商業地需要に期待が持たれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％