鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

唐津 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３基唐津 -1	唐津市		更地	（　）	ほぼ整形	北東14m県道、中間画地		（都）近商 (100,200)
b	４公唐津 -28	唐津市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東12m市道、南東6m、南6m、三方路		（都）１住居唐津駅南土地区画 (80,200)
c	４公唐津 -90	唐津市		底地	（　）	ほぼ台形	南西18m国道、中間画地		（都）準工 (70,200)
d	４公唐津 -38	唐津市		建付地	（　）	ほぼ整形	東12m市道、南4.3m、南西2m、三方路		（都）１住居 (70,200)
e	４公唐津 -94	唐津市		更地	（　）	長方形	南西16.5m県道、中間画地		（都）近商 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,000	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	44,730	100 [ 78.0]	57,346	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	57,300
b	(　 ) 37,333	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 68.5]	54,337	100 [ 98.2]	55,333		55,300
c	(　 32,668) 54,447	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	57,313	100 [ 101.7]	56,355		56,400
d	(　 ) 56,148	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 103.0]	57,382	100 [ 104.7]	54,806		54,800
e	(　 ) 41,186	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	40,898	100 [ 78.0]	52,433		52,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -31.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,000 円／㎡]

唐津 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,522,900	2,063,500	7,459,400	5,785,500	1,673,900	（　0.9467） 1,584,681	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	31,693,620 円　　　　（　 35,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

唐津 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	250.00	Ｓ2	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	60 ％	200 ％	200 ％	899 ㎡	18.0 m x 49.5 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸し可能な２階建店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸し可能な建物を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	100.0	250.00	1,750	437,500	4.0	1,750,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	250.00	100.0	250.00	1,550	387,500	4.0	1,550,000
							0.0	0
～

～

～

計		500.00	100.0	500.00		825,000		3,300,000
								0

⑨年額支払賃料	825,000 円　×　12ヶ月　＝　 9,900,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 648,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等一時金で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,900,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 648,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,054,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,493,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,300,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,700 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,522,900 円　　　　（　 10,593 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４公唐津賃貸　　　　-21	1,640 ( 1,631)	100 [100.0]	[ 95.1] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [ 85.0]	1,715	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,756 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４公唐津賃貸　　　　-10	1,824 ( 1,819)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,737
c	４公唐津賃貸　　　　-12	2,653 ( 2,633)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,855

唐津 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	399,000 円	79,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	527,400 円	10,548,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 339,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 558,600 円	79,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	159,600 円	79,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,800 円	79,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,063,500 円　（　　　　　　 2,295 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,800,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0683 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,785,500 円（　　　　　 6,435 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,522,900 円
②総費用	2,063,500 円
③純収益　①－②	7,459,400 円
④建物等に帰属する純収益	5,785,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,673,900 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,584,681 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,763 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,693,620 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
唐津 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

唐津 5-4

佐賀県

佐賀

氏名

不動産鑑定士　清原　雅利

TEL.

鑑定評価額

49,800,000 円

１㎡当たりの価格

55,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	43,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	唐津市和多田本村３９８３番１｢和多田本村５－４３｣				②地積　(㎡)	899 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準住居 (60,200) （その他）
	1:3	店舗Ｓ2	低層店舗、大型店が見られる国道背後の商業地域	南東10m市道	水道、下水	和多田 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 30 ｍ、南 120 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０ｍ市道

交通

施設

和多田駅南方

700m

法令

規制

（都）準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道背後の商業地域で地域内に大型小売店があり、客足の流動性が良好である。昨年１２月に同店横の国道沿線
に新規出店があり、地域的な需要の高まりが認められる。今後の地価水準は微増傾向を示すものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 55,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 33,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に唐津市の商業地域で、特に市街地に存する地域との価格牽連性が強い。需要者は地元法人、個人事業
者のほか、一部地域で県外法人も見られる。近隣地域及びその周辺では大型店の出店以降、客足の流動性が向上してお
り、新規出店等も見られる。また、集客力のある店舗の集積が進むことで、立地上の魅力が増しており、不動産需要も
惹起されつつある。なお、物件により規模等が一様でないため、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自用の店舗等が多く見られる地域であり、投資額に見合う賃料水準が形成されていない点に加え、想定要素
が多いこともあり、収益価格は低位に試算された。他方、比準価格は類似性の高い地域に係るものを中心として求めて
おり、その試算の過程も妥当であるため、市場の実態を反映した信頼性の高い価格だと判断された。したがって、代表
標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　唐津 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 37,400 円／㎡

[ 98.4]
100

100
[100.0]

100
[ 66.3]

[100.0]
100

55,500

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、世帯数横ばい傾向。土地取引件数
は対前年比（１０月～９月）約１７％増加。
空室率は飲食店舗、事務所ともに高止まり傾
向が続いている。

平成２７年に大型小売店が出店し、客足の流
動性が向上した。昨年１２月に同店横の国道
沿線で大手コーヒーチェーンと眼鏡販売店が
オープンした。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

唐津 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４公唐津 -16	唐津市		底地	（　）	長方形	北西7m市道、北東4m、南西9m、三方路		（都）１住居 (70,200)
b	４公唐津 -38	唐津市		建付地	（　）	ほぼ整形	東12m市道、南4.3m、南西2m、三方路		（都）１住居 (70,200)
c	４公唐津 -90	唐津市		底地	（　）	ほぼ台形	南西18m国道、中間画地		（都）準工 (70,200)
d	３基唐津 -68	唐津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16m県道、中間画地		（都）１住居高度地区最高12m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 39,768) 44,200	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	45,148	100 [ 82.8]	54,527	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	54,500
b	(　 ) 56,148	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 103.0]	57,382	100 [ 102.7]	55,873		55,900
c	(　 32,668) 54,447	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	57,313	100 [ 107.1]	53,514		53,500
d	(　 ) 48,597	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	60,928	100 [ 112.4]	54,206		54,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,400 円／㎡]

唐津 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,414,540	1,982,600	7,431,940	5,821,750	1,610,190	（　0.9467） 1,524,367	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	30,487,340 円　　　　（　 33,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

唐津 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	250.00	Ｓ2	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	60 ％	200 ％	200 ％	899 ㎡	18.0 m x 49.5 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

駐車場を備えた２階建店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸し可能な仕様の建物を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	100.0	250.00	1,760	440,000	4.0	1,760,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	250.00	100.0	250.00	1,500	375,000	4.0	1,500,000
							0.0	0
～

～

～

計		500.00	100.0	500.00		815,000		3,260,000
								0

⑨年額支払賃料	815,000 円　×　12ヶ月　＝　 9,780,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 648,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,780,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 648,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,042,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,385,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,260,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,340 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,414,540 円　　　　（　 10,472 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４公唐津賃貸　　　　-10	1,824 ( 1,819)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,708	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,766 円/㎡　月額支払賃料（　 1,760 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４公唐津賃貸　　　　-16	1,350 ( 1,338)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	1,766
c	４公唐津賃貸　　　　-18	2,126 ( 2,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [130.0]	100 [ 85.0]	1,832

唐津 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	321,200 円	80,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	521,400 円	10,428,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 337,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 562,100 円	80,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	160,600 円	80,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	80,300 円	80,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,982,600 円　（　　　　　　 2,205 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	80,300,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0683 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,821,750 円（　　　　　 6,476 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,414,540 円
②総費用	1,982,600 円
③純収益　①－②	7,431,940 円
④建物等に帰属する純収益	5,821,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,610,190 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,524,367 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,696 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,487,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,900 円／㎡）