別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 唐津 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   唐津 5-1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　福田　勝法   TEL.

鑑定評価額 8,610,000 円  １㎡当たりの価格 54,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 唐津市呉服町１８０７番１ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,300) 1:2 店舗兼住宅 Ｓ4 小売店舗が建ち並ぶ 古くからある商業地 域 東5m市道 水道、ガス、下水 唐津 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 唐津駅北東方 250m 法令 規制 （都） 商業 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 郊外型大型店舗等への顧客流出、店舗閉鎖等のマイナス要因もあるが、複合型商業施設「ＫＡＲＡＥ」の開業や 空店舗改装・出店等の動きも見られる。地価は、取引も少なく、底値感もあり横ばいと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、唐津市及び周辺市町の商業地域。需要者の中心は唐津市及び周辺市町の法人及び個人事業者。旧アーケ ード街のため、車の進入ができないのに加え、近隣に車社会に対応した駐車場は未整備で、消費不振や市内外の郊外型 大型店への顧客流出による空洞化等により、収益力の低下が見られ、空店舗が目立ち、商業地の需要は全般に弱く、需 給は不均衡である。画地規模等により、取引される価格帯はまちまちであり、底値を探る状況が続いている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 古くからの商業地域である近隣地域内は自己使用の低層店舗等が中心であり、規範性の高い賃貸物件は少なく、商業事 業者向けの賃貸市場の熟成の程度は低く、収益価格は試算しない。よって、代替・競争関係の強い類似商業地域内の多 数の事例により、同一需給圏内の最近の市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、当市 経済情勢、類似商業地標準地の地価変動率等も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　唐津 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,500 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [ 96.5] [100.0] 100 54,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は業態により明暗が見られ るが、経済指標は改善傾向にあり、各種政策 の効果等により、持ち直し傾向にある。 近隣地域内は空店舗が目立ち、厳しい経済環 境にあるが、複合商業施設「ＫＡＲＡＥ」の 開業や店舗改装・有効活用の動きもあり、地 価は横ばい傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％