別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 唐津 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   唐津 -11 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　山北　潔   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 55,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 唐津市鏡新開６３番２ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整理済の住宅 地域 西6m市道 水道、ガス、下水 東唐津 310m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   170 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整理済みの住宅地域で、 市内では最も人気が高い。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 東唐津駅南東方 310m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 東唐津駅に近い区画整理済みの分譲地で、空き地も見られるが、新築が進んでおり住宅地として熟成していくも のと予測する。街路条件も良好で人気があり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、唐津市の戸建住宅地域である。主な需要者は、唐津市び周辺市町に居住する一次取得者である。当該地 域は、高めの販売価格による空き地も見られるが、通期の便が良い区画整理済みの分譲地で需要が多い。新築は順次進 んいる。周辺地域でも新規の小規模分譲開発が見られる人気の地域である。土地は２００㎡で１１００万円程度、新築 の戸建住宅は３０００万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、東唐津駅近くの区画整理を終えた既成住宅地域であり、殆どが自己使用目的の中規模戸建住宅であり、収 益目的の共同住宅等は少なく賃貸市場は未成熟で、原価法及び収益還元法は試算しなかった。実需に基づく取引事例比 較法においては、住環境の類似性が高い取引事例を採用し、適正な補修正を行って試算した比準価格をもって、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少および高齢化率上昇は、県内平均よ り高位に継続している。開発件数および新築 着工件数は上昇傾向にあるが、土地取引は横 ばい基調にある。 鏡新開地区は、人口および世帯数ともに増加 している。区画整備され、街路条件も良好で 、唐津市内では人気がある地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％