別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 唐津 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   唐津 -9 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　清原　雅利   TEL.

鑑定評価額 2,720,000 円  １㎡当たりの価格 8,950 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 唐津市相知町千束字太郎丸１７１１番２８ ②地積 　(㎡) 304   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 東5m市道 水道、下水 相知 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 相知駅北東方 1.4km 法令 規制 （都）  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地の地域であり、広範囲で土砂災害警戒区域の指定がある。生活利便性、安全性を重視する需要者層からは 敬遠される傾向にある。今後も地域の利用状況は概ね変わらず、地価水準は下落傾向を示すものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,950 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は唐津市郊外の住宅地域であり、特に唐津市相知町及びその周辺の住宅地域との価格牽連性が強い。主な需 要者は同一需給圏内の居住者である。相知地区の人口、世帯数等の推移を鑑みると住宅地需要は全体的に弱含み傾向が 続いている。特に、丘陵地の地域については、引き合いが少なく、市場滞留期間が長期化したり、価格を抑えて販売さ れたりすることが多い。なお、物件により規模等が一様でないため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅団地で賃貸需要が稀薄であり、賃貸経営を想定することが非現実的である ため、収益価格は試算しない。快適性、利便性が重視される戸建住宅地域であることから、自己使用目的での取引が中 心であり、需要者行動としても取引価格等の水準を指標に価格決定を行うことが通常である。したがって、代表標準地 との検討を踏まえ、実需に基づく取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　唐津 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,400 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [159.1] [100.0] 100 8,920  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,990 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、世帯数横ばい傾向。土地取引件数 は対前年比（１０月～９月）で約１７％増加 し、新設住宅着工戸数は対前年比約３８％増 加している。 相知地区のここ３年間の人口減少率は１２月 １日時点での比較で市全体より約３ポイント 高い。また、世帯数も横ばいから微減傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％