別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 唐津 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   唐津 -7 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　梅本　龍   TEL.

鑑定評価額 2,040,000 円  １㎡当たりの価格 9,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 唐津市呼子町殿ノ浦字イザナヲ３７０番１０１外 ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 国道背後の住宅地域 西5m市道 水道、下水 西唐津 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 西唐津駅北西方 12.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道２０４号背後に所在する住宅地域で、新規の土地需要に乏しく当面は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は唐津市郊外部及び玄海町の戸建住宅地域の存する範囲一円である。主たる市場参加者は、地場産業に従事 し地縁、血縁関係等を有する第一次取得者層で外部からの購入者は稀である。唐津市は人口減少、高齢化等が続いてお り、長期にわたり土地の需要は弱含みで推移し地価水準は下落傾向が続いている。顕在化する取引はごく僅かで価格水 準の把握は困難で、規模にもよるが土地価格で２００万～３００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 唐津市郊外の戸建住宅が点在する住宅地域で、自己の住宅利用を目的とした取引を主とするため、賃貸市場は未成熟で 賃貸物件を想定したアプローチに説得力が乏しく収益還元法の試算は行わなかった。したがって、地域的特性の類似性 が認められると判断した事例から求めた比準価格を重視し、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　唐津 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,200 円／㎡ [ 95.1] 100 100 [101.0] 100 [122.1] [100.0] 100 9,410  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,860 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和の影響を受け佐賀県内の地価は利便 性が高く需給環境が良好な一部の地域で上昇 している。 地域の価格形成要因に変動はなく、また、外 部からの流入者は希有で新しい動きはない。 個別的要因の変動は特段ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.7 ％  ％