別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 唐津 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   唐津 -5 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　樋口　隆弘   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 47,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 唐津市町田４丁目５７０番１０８ ｢町田４－７－２７｣ ②地積 　(㎡) 267   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南7m市道 水道、ガス、下水 唐津 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 ない 街 路 基準方位：北７ｍ市 道 交通 施設 唐津駅南東方 1.2km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 昭和５０年代に開発された丘陵地状の住宅団地で築古の住宅が多いが、東城内町田線の開通で幹線へのアクセス ルートが増えた。団地西側のミニ開発は消化が進んでおり、地価は底堅く推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧唐津市内において戸建住宅地域の存する範囲であり、需要の中心は市内のほか、福岡方面等へ通勤する サラリーマン等の一次取得層である。最近は坂の多い住宅地域より平坦なエリアの開発が多く、売行きは順調である。 丘陵部にある近隣地域はその点で競争力はやや劣るものの利便性は高く、周辺街路がより整備されて需要が顕在化して いる。需要の中心価格帯は土地２５０㎡程度で１１～１２百万円あまり、新築戸建で３０百万円台程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は低層戸建住宅利用が支配的であり実需志向が強く、収益物件を新築想定する価格アプローチは地域の実情に 馴染まないため収益還元法は適用しない。下記の代表標準地価格を規準とした価格とバランスはとれており、代替・競 争関係にあって価格牽連性の大きい類似地域の成約事例に基づいた比準価格を採用して、上記のとおり本件鑑定評価額 を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　唐津 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,200 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [124.3] [103.0] 100 46,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の２０２１年の土地取引件数を前年同期 比で見ると４～６月期は３割超増加したが７ ～９月期は３割超減少した。 変動はない。 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％