鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

唐津 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４公唐津 -61	唐津市		更地	（　）	長方形	東6m私道、北6m、準角地		（都）１中専 (70,200)
b	４公唐津 -15	唐津市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		（都） (60,200)
c	４公唐津 -45	唐津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.2m市道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
d	３基唐津 -17	唐津市		建付地	（　）	不整形	南8m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e	３基唐津 -53	唐津市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		（都）特定用途制限地域 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,701	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	45,787	100 [ 106.1]	43,155	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	43,200
b	(　 ) 36,295	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	35,379	100 [ 93.0]	38,042		38,000
c	(　 ) 34,459	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	35,525	100 [ 97.8]	36,324		36,300
d	(　 ) 32,428	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.8]	34,391	100 [ 97.9]	35,129		35,100
e	(　 ) 40,531	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	40,855	100 [ 103.0]	39,665		39,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,300 円／㎡]

唐津 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			類似の造成事例が収集できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,737,904	553,990	2,183,914	1,993,900	190,014	（　0.9661） 183,573	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,671,460 円　　　　（　 12,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

唐津 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	95.00	ＬＳ2	190.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	200 ％	306 ㎡	17.0 m x 17.5 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

大型店舗に近く、利便性が良好であるので３ＬＤＫ、５０㎡程度のファミリータイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	95.00	100.0	95.00	1,200	114,000	3.0	342,000
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	95.00	100.0	95.00	1,250	118,750	3.0	356,250
							0.0	0
～

～

～

計		190.00	100.0	190.00		232,750		698,250
								0

⑨年額支払賃料	232,750 円　×　12ヶ月　＝　 2,793,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,793,000 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 205,590 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,731,410 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	698,250 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,494 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,737,904 円　　　　（　 8,947 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４公唐津賃貸　　　　-22	1,227 ( 1,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,391	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,203 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４公唐津賃貸　　　　-25	876 ( 875)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,153
c	４公唐津賃貸　　　　-23	900 ( 860)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,148

唐津 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	76,200 円	25,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	205,590 円	2,937,000　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 177,800 円	25,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	50,800 円	25,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,400 円	25,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 553,990 円　（　　　　　　 1,810 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9661

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,400,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0785	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0710 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,993,900 円（　　　　　 6,516 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,737,904 円
②総費用	553,990 円
③純収益　①－②	2,183,914 円
④建物等に帰属する純収益	1,993,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	190,014 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	183,573 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 600 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,671,460 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
唐津 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

唐津 -2

佐賀県

佐賀

氏名

不動産鑑定士　後藤　修

TEL.

鑑定評価額

11,400,000 円

１㎡当たりの価格

37,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.3 倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	唐津市鏡字宮ノ原１８３０番４５				②地積　(㎡)	306 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ1	中規模一般住宅が多い国道背後の既成住宅地域	南西5m市道	水道、下水	東唐津 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 300 ｍ、南 100 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

５ｍ市道

交通

施設

東唐津駅南東方

1.6km

法令

規制

（都）１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

区画整理事業の進捗とバイパス沿いの大型店舗進出効果から周辺の住環境及び利便性は向上しており、地価は小
幅な上昇傾向で安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 37,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、唐津市の住宅地域である。需要者の中心は３０代及び４０代が中心で、唐津市内の居住者・勤務
者であるが、転勤に伴う転入者も考えられる。供給については小規模な戸建分譲がほとんどである。銀行の積極的な貸
出姿勢もあるため、住宅需要は回復傾向である。取引価格帯は、土地が１０００万円程度、新築戸建住宅が３０００万
円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法は、低層戸建住宅目的など価格牽連性を有する事例を重視し、採用事例は取引属性及び取引時点などが
適切に選択されており相対的信頼性が高い。一方、収益還元法は、低層アパートを想定しており、周辺で低層アパート
等も見られるが、建築費用等では各種の判断が介在するため相対的信頼性は低い。以上から収益性より快適性を重視す
る需要者の視点を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　唐津 -3                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     36,700 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ拡大の可能性が懸念されるが、住
宅ローン金利の低下や住宅減税政策効果など
から住宅需要は安定的に推移している。

低金利政策や建築費上昇予測などから、一部
の戸建分譲開発が順調である。

特段の個別的要因の変動はないものと判断し
た。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

+1.4 ％

３　試算価格算定内訳

唐津 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４公唐津 -45	唐津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.2m市道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
b	４公唐津 -75	唐津市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		（都） (60,200)
c	３基唐津 -214	唐津市		建付地	（　）	長方形	北6.5m市道、中間画地		（都） (70,200)
d	４公唐津 -14	唐津市		更地	（　）	台形	南東4m市道、南3m、角地		（都） (70,200)
e	４公唐津 -76	唐津市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		（都） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,459	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	35,525	100 [ 95.5]	37,199	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	37,200
b	(　 ) 36,270	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	36,057	100 [ 97.0]	37,172		37,200
c	(　 ) 36,145	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	36,145	100 [ 100.6]	35,929		35,900
d	(　 ) 34,354	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 94.8]	36,456	100 [ 95.0]	38,375		38,400
e	(　 ) 41,076	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	39,561	100 [ 106.1]	37,287		37,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,200 円／㎡]

唐津 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,600,852	526,400	2,074,452	1,891,850	182,602	（　0.9661） 176,412	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,528,240 円　　　　（　 11,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

唐津 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	200 ％	306 ㎡	17.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺に存する賃貸物件から想定建物を査定し、約４５㎡程度の２ＬＤＫを４戸有するアパートとした。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のアパートを想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	居宅	90.00	100.0	90.00	1,200	108,000	3.0	324,000
							0.0	0
～ 2	居宅	90.00	100.0	90.00	1,250	112,500	3.0	337,500
							0.0	0
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		220,500		661,500
								0

⑨年額支払賃料	220,500 円　×　12ヶ月　＝　 2,646,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,646,000 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 195,300 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,594,700 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	661,500 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,152 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,600,852 円　　　　（　 8,500 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４公唐津賃貸　　　　-29	910 ( 909)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	1,091	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,203 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４公唐津賃貸　　　　-30	1,365 ( 1,364)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	1,458
c	４公唐津賃貸　　　　-31	910 ( 909)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	1,056

唐津 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	72,300 円	24,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	195,300 円	2,790,000　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 168,700 円	24,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	48,200 円	24,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,100 円	24,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 526,400 円　（　　　　　　 1,720 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9661

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,100,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0785	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0710 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,891,850 円（　　　　　 6,183 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,600,852 円
②総費用	526,400 円
③純収益　①－②	2,074,452 円
④建物等に帰属する純収益	1,891,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	182,602 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	176,412 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 577 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,528,240 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,500 円／㎡）