別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 唐津 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   唐津 -1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　福田　勝法   TEL.

鑑定評価額 22,500,000 円  １㎡当たりの価格 56,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 唐津市東城内４７番外 ｢東城内２－３０｣ ②地積 　(㎡) 397   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) 準防 （その他） (70,80) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に旅館 等が見られる閑静な 住宅地域 東5.5m市道 水道、ガス、下水 唐津 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南   120 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 古くからの高品位の住宅地域 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 唐津駅北東方 1.1km 法令 規制 （都） １低専 (70,80) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 住環境に影響を与える価格形成要因の変動は特になく、当分の間は現状維持と予測する。地価は、唐津市内でも 環境条件が優れた高級住宅街である当地域は、供給は限定的で、需要は根強く、やや上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧唐津市中心部の住宅地域。需要者の中心は唐津市に居住する所得水準の比較的高い取得者が中心で、 一部同一需給圏外からの転入者が見られる。古くからの高品位の住宅地域で、画地規模が大きく総額が嵩み、出物も少 ないが、相対的稀少性は高く、需要は堅調に推移している。土地は、１，９００～２，５００万円程度、新築の戸建住 宅は４，０００～４，５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は利便性・快適性を重視した低層の戸建住宅の利用が多く、アパート等に対する需要は見られず、賃貸市場 は未成熟のため、収益価格は試算しない。よって、自己使用目的での取引事例の価格を指標とするのが一般的であり、 市内類似地域の標準地の変動率・景気動向等も勘案し、類似住宅地域内の複数の取引事例により、最近の市場動向を反 映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 唐津市の人口は減少、世帯数は微減傾向。新 設着工は増加傾向。現状住宅地需要は堅調だ が、新型コロナの景気・消費への影響等、先 行きは不透明。 居住環境に恵まれた当地域は、利便性・快適 性に優れ、唐津市内でも根強い人気があり、 住宅地としての需要は底堅く、地価はやや上 昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％