別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 佐賀 5-13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 5-13 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　松本　修二   TEL.

鑑定評価額 26,100,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市諸富町大字山領字山領分四本谷一角８０６番６外 ②地積 　(㎡) 1,022   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 店舗 Ｓ1 店舗、事業所、倉庫 等が見られる路線商 業地域 南西10.5m国道 水道、下水 佐賀 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０．５ｍ国道 交通 施設 佐賀駅　南東方 6.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの路線商業地域であるが、繁華性は低く、店舗の入れ替わりも少ないため、今後とも現状の土地利用を 維持するものと予測する。出店需要回復の兆しはなく、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、佐賀市南部及び隣接する神埼市南部に所在する商業地域並びに住商混在地域一帯である。需要者の中心 は地縁的選好性を有する佐賀市及びその隣接市の個人店舗経営者・地元企業のほか佐賀県南部及び福岡県中南部等で店 舗展開する法人である。閉鎖店舗等も散見され、市況は低迷している。取引件数が少なく、取引される価格も個別性が 強く、バラツキがあるため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は取引事例を基にしており、市場性を反映し、実証的である。店舗、事業所、倉庫等がみられる路線商業地域 に存するが、自己使用目的の取引が支配的であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算できなかった。よっ て、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小城 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,500 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [110.1] [100.0] 100 25,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐賀市では、不動産売買市況回復の傾向がみ られる人気エリアと過疎化に悩み弱含み傾向 が続く不人気エリアの二極化が進んでいる。 近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地 域要因の変動はない。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　 +22.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％