鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

佐賀 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２基鑑佐賀 -17	佐賀市		貸家建付地	（　）	不整形	東20m県道、南7.3m、角地		商業 (100,500)
b	４公鑑佐賀 -7	佐賀市		更地	（　）	ほぼ正方形	北11m市道、西8m、角地		商業 (100,400)
c	３基佐賀 -11	佐賀市		更地	（　）	ほぼ整形	西20m市道、南8m、角地		近商 (95,200)
d	３基鑑佐賀 -9	佐賀市		建付地	（　）	長方形	北12m市道、中間画地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 200,004	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	212,028	100 [ 89.1]	237,966	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 +5.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	250,000
b	(　 ) 150,646	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	155,473	100 [ 63.8]	243,688		256,000
c	(　 ) 176,675	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	178,189	100 [ 70.0]	254,556		267,000
d	(　 ) 185,504	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	189,585	100 [ 80.2]	236,390		248,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 255,000 円／㎡]

佐賀 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	157,316,475	44,781,258	112,535,217	101,500,000	11,035,217	（　0.9213） 10,166,745	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	203,334,900 円　　　　（　 160,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐賀 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中高層店舗兼事務所	886.82	Ｓ8	6,865.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	500 ％	500 ％	1,272 ㎡	35.5 m x 36.0 m	前面道路：県道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗付きフロア貸しオフィスビル想定容積対象床面積６，３４０．５６㎡タワー式駐車場、２４台

⑦有効率　 73.8 ％
の理由

エントランス等、共用部分が必要なため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	693.66	47.5	329.76	3,250	1,071,720	4.0	4,286,880
							0.0	0
2～ 8	事務所	806.70	83.8	676.38	2,640	1,785,643	4.0	7,142,572
							0.0	0
～	タワー式駐車場	524.88

～

～

計		6,865.44	73.8	5,064.42		13,571,221		54,284,884
								0

⑨年額支払賃料	13,571,221 円　×　12ヶ月　＝　 162,854,652 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,064.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 24 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 5,760,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等一時金で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	162,854,652 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 5,760,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 11,803,026 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	156,811,626 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	54,284,884 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 504,849 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	157,316,475 円　　　　（　 123,676 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４公佐賀賃貸　　　　-132	2,676 ( 2,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,030	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,261 円/㎡　月額支払賃料（　 3,250 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４公佐賀賃貸　　　　-25	2,820 ( 2,813)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	3,261
c	４公佐賀賃貸　　　　-27	3,962 ( 3,923)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [ 90.0]	3,522

佐賀 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,000,000 円	1,400,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	20,233,758 円	168,614,652　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,497,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,550,000 円	1,400,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	2,100,000 円	1,400,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,400,000 円	1,400,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 44,781,258 円　（　　　　　　 35,205 円／㎡）　　（経費率　　 28.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9213

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,400,000,000 円	設計監理料率　 198,000 円／㎡　×　 6,865.44 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0683 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	101,500,000 円（　　　　　 79,796 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	157,316,475 円
②総費用	44,781,258 円
③純収益　①－②	112,535,217 円
④建物等に帰属する純収益	101,500,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,035,217 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,166,745 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,993 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 203,334,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 160,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
佐賀 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

佐賀 5-10

佐賀県

佐賀

氏名

不動産鑑定士　清原　雅利

TEL.

鑑定評価額

324,000,000 円

１㎡当たりの価格

255,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	190,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	佐賀市駅前中央１丁目１５２番１｢駅前中央１－５－１０｣				②地積　(㎡)	1,272 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他） (100,500)
	1:1	事務所ＳＲＣ8	店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域	西28m県道	水道、ガス、下水	佐賀 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,050 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

周辺では、事務所、店舗、ホ
テル、立体駐車場等多様な用
途での利用が見られる。

街

路

２８ｍ県道

交通

施設

佐賀駅南方

250m

法令

規制

商業
(100,500)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

佐賀駅周辺では、商業施設の出店、大手企業のオフィスビルの建設など開発が続いている。現在、ホテルの建て
替えや駅南口広場等の整備も進捗中である。地価水準は引き続き強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

公共広場隣接　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 255,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 163,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旧佐賀市内の市街地に存する商業地域で、特に、佐賀駅周辺から県庁周辺付近までの中心商業地域との価
格牽連性が強い。需要者の中心は県内外の企業、開発業者、投資家等である。立地上稀少な佐賀駅周辺地域については
、多様な需要が競合し、価格に強含み感がある。特に、県外の需要者については、地元相場より価格目線が高い傾向に
ある。なお、規模等が一様でないほか、多少の立地差で価格水準が異なるため、取引される価格帯には幅が見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

低層階を店舗とする生損保ビル、店舗ビル等が多い駅前の商業地域であるが、建築費の高止まり傾向に加え、想定要素
が多いことなどもあり、収益価格は低位に試算された。他方、比準価格は佐賀駅周辺で生起した類似性の高い取引事例
を中心に求めており、試算の過程も妥当であるため、市場の実態を反映した信頼性の高い価格だと判断される。したが
って、収益価格については参考にとどめ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    250,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　佐賀 5-7                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    253,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口微減、世帯数微増傾向。土地取引件数は
対前年比（１０月～９月）で約１５％増加。
空室率は事務所ビル、飲食ビルともに若干改
善している。

佐賀駅周辺では、昨年５月に駅北口広場の工
事が完了し、現在、南口広場、市道三溝線の
整備、ホテルの建て替えなどが進捗中である
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

+0.8 ％

３　試算価格算定内訳

佐賀 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４公佐賀 -94	佐賀市		建付地	（　）	長方形	南16m市道、東8m、角地		近商 (100,200)
b	４公佐賀 -9	佐賀市		建付地	（　）	不整形	東20m県道、南6m、角地		商業 (100,500)
c	３基鑑佐賀 -9	佐賀市		建付地	（　）	長方形	北12m市道、中間画地		商業 (100,500)
d	３公佐賀 -8	佐賀市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西21m市道、北3.5m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 121,636	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	118,624	100 [ 50.1]	236,774	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 +5.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	249,000
b	(　 ) 116,259	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 85.0]	100 [ 91.8]	146,311	100 [ 60.6]	241,437		254,000
c	(　 ) 185,504	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	189,585	100 [ 74.5]	254,477		267,000
d	(　 ) 170,757	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	177,520	100 [ 76.0]	233,579		245,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -44.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -24.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 255,000 円／㎡]

佐賀 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	154,591,884	44,032,866	110,559,018	99,325,000	11,234,018	（　0.9213） 10,349,901	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	206,998,020 円　　　　（　 163,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐賀 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中高層店舗兼事務所	886.82	Ｓ8	6,865.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	500 ％	500 ％	1,272 ㎡	35.5 m x 36.0 m	前面道路：県道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗付事務所ビルでフロア貸し想定容積対象床面積６，３４０．５６㎡タワー式駐車場２４台

⑦有効率　 73.8 ％
の理由

エントランス等の共用部分が必要なため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	693.66	47.5	329.76	3,230	1,065,125	4.0	4,260,500
							0.0	0
2～ 8	事務所	806.70	83.8	676.38	2,590	1,751,824	4.0	7,007,296
							0.0	0
～	タワー式駐車場	524.88

～

～

計		6,865.44	73.8	5,064.42		13,327,893		53,311,572
								0

⑨年額支払賃料	13,327,893 円　×　12ヶ月　＝　 159,934,716 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,064.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 24 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 5,760,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	159,934,716 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 5,760,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 11,598,630 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	154,096,086 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	53,311,572 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 495,798 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	154,591,884 円　　　　（　 121,535 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４公佐賀賃貸　　　　-54	2,252 ( 2,172)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 91.0]	100 [ 80.0]	3,291	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,241 円/㎡　月額支払賃料（　 3,230 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４公佐賀賃貸　　　　-132	2,676 ( 2,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	3,204
c	４公佐賀賃貸　　　　-144	2,374 ( 2,372)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,226

佐賀 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,850,000 円	1,370,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	19,883,366 円	165,694,716　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,572,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,302,500 円	1,370,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	2,055,000 円	1,370,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,370,000 円	1,370,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 44,032,866 円　（　　　　　　 34,617 円／㎡）　　（経費率　　 28.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9213

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,370,000,000 円	設計監理料率　 194,000 円／㎡　×　 6,865.44 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0683 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	99,325,000 円（　　　　　 78,086 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	154,591,884 円
②総費用	44,032,866 円
③純収益　①－②	110,559,018 円
④建物等に帰属する純収益	99,325,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,234,018 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,349,901 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,137 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 206,998,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 163,000 円／㎡）