鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

佐賀 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４公佐賀 -131	佐賀市		建付地	（　）	長方形	西20m県道、中間画地		商業 (90,500)
b	４公佐賀 -17	佐賀市		建付地	（　）	長方形	西20m県道、中間画地		商業 (90,500)
c	４公佐賀 -9	佐賀市		建付地	（　）	不整形	東20m県道、南6m、角地		商業 (100,500)
d	３基佐賀 -192	佐賀市		更地	（　）	不整形	南13m市道、西30m、二方路		商業 (100,400)
e	３基佐賀 -111	佐賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m県道、中間画地		商業 (90,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 93,518	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	96,410	100 [ 69.3]	139,120	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	146,000
b	(　 ) 89,186	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	109,784	100 [ 68.6]	160,035		168,000
c	(　 ) 116,259	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 85.0]	100 [ 91.8]	146,311	100 [ 93.0]	157,324		165,000
d	(　 ) 100,446	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	102,358	100 [ 65.1]	157,232		165,000
e	(　 ) 105,872	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	105,872	100 [ 69.3]	152,773		160,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 164,000 円／㎡]

佐賀 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき原価法の適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	129,397,454	34,690,980	94,706,474	87,916,000	6,790,474	（　0.9232） 6,268,966	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	125,379,320 円　　　　（　 111,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐賀 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	700.00	ＲＣ8	5,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	1,127 ㎡	39.0 m x 29.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

市中心部の商業地域で店舗、事務所の需要がある（１・２階店舗、３階以上事務所）

⑦有効率　 80.3 ％
の理由

類似建物の標準的な有効率を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	700.00	52.0	364.00	2,950	1,073,800	10.0	10,738,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	700.00	80.0	560.00	2,700	1,512,000	6.0	9,072,000
							0.0	0
3～ 8	事務所	700.00	85.0	595.00	2,430	1,445,850	6.0	8,675,100
							0.0	0
～

～

計		5,600.00	80.3	4,494.00		11,260,900		71,860,600
								0

⑨年額支払賃料	11,260,900 円　×　12ヶ月　＝　 135,130,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,494.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	135,130,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 4,800,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 11,194,464 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	128,736,336 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	71,860,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 661,118 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	129,397,454 円　　　　（　 114,816 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４公佐賀賃貸　　　　-59	2,086 ( 2,083)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	2,597	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,442 円/㎡　月額支払賃料（　 2,430 円/㎡）　基準階 4 F B
b	４公佐賀賃貸　　　　-6	2,426 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,355
c	４公佐賀賃貸　　　　-105	2,127 ( 2,122)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	2,251

佐賀 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,200,000 円	1,240,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	13,993,080 円	139,930,800　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,539,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,230,000 円	1,240,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	1,488,000 円	1,240,000,000　×　　　　 0.12 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,240,000 円	1,240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 34,690,980 円　（　　　　　　 30,782 円／㎡）　　（経費率　　 26.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9232

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,240,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 5,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 35 ％　＋　0.0651 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	87,916,000 円（　　　　　 78,009 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	129,397,454 円
②総費用	34,690,980 円
③純収益　①－②	94,706,474 円
④建物等に帰属する純収益	87,916,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,790,474 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,268,966 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,563 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,379,320 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 111,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
佐賀 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

佐賀 5-9

佐賀県

佐賀

氏名

不動産鑑定士　後藤　修

TEL.

鑑定評価額

184,000,000 円

１㎡当たりの価格

163,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	佐賀市中央本町８６番外｢中央本町３－１｣				②地積　(㎡)	1,127 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1.5:1	店舗兼事務所ＲＣ6F1B	中層の店舗、事務所ビル等が多い中心商業地域	西20m県道、北側道	水道、ガス、下水	佐賀 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

佐賀駅南方

1.2km

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

百貨店、銀行、事務所ビルがみられる古くからの中心商業地域で、近年、事務所や店舗の移転に伴い建物が解体
されて未利用地やコインパーキングとなっており、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 163,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 119,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は佐賀駅周辺及び中央大通り沿い等の佐賀市の中心商業地域である。需要者は九州北部を基盤とする
法人が中心となっている。佐賀市内の大型ショッピングモールや郊外のロードサイド店舗に客足を奪われており、更に
事務所や店舗移転に伴い建物が解体されて未利用地やコインパーキングとなっている。需要者の中心となる価格帯は需
要者ごとに個別性が高く、取引も少ないため明確にすることは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益還元法の適用に必要な各種の査定に想定要素が介在するため収益価格の信頼性は相対的に低い。取引事例比較法は
現実の市場で実際に取引された複数事例から求められており、採用された事例も価格牽連性を有しており信頼性が高く
重視出来る価格である。代表標準地との比較検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考とし
て鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　佐賀 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 250,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[105.0]

100
[154.5]

[105.0]
100

165,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    169,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ拡大の可能性が懸念されるが、低
金利政策の効果などから不動産需要は堅調に
推移しており、商業地の需要も安定的に推移
している。

コインパーキングや未利用地が目立つように
なっている。

特段の個別的要因の変動はないものと判断し
た。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

佐賀 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３基鑑佐賀 -9	佐賀市		建付地	（　）	長方形	北12m市道、中間画地		商業 (100,500)
b	３基佐賀 -11	佐賀市		更地	（　）	ほぼ整形	西20m市道、南8m、角地		近商 (95,200)
c	４公佐賀 -9	佐賀市		建付地	（　）	不整形	東20m県道、南6m、角地		商業 (100,500)
d	３基鑑佐賀 -6	佐賀市		更地	（　）	長方形	西20m県道、中間画地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 185,504	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	189,585	100 [ 124.6]	152,155	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	160,000
b	(　 ) 176,675	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	178,189	100 [ 112.2]	158,814		167,000
c	(　 ) 116,259	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 85.0]	100 [ 91.8]	146,311	100 [ 95.0]	154,012		162,000
d	(　 ) 133,100	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	130,571	100 [ 84.2]	155,072		163,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +27.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 163,000 円／㎡]

佐賀 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	129,959,865	34,751,980	95,207,885	87,916,000	7,291,885	（　0.9232） 6,731,868	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	134,637,360 円　　　　（　 119,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐賀 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	700.00	ＲＣ8	5,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	1,127 ㎡	39.0 m x 29.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の状況から、中高層店舗兼事務所が妥当と査定した。

⑦有効率　 80.3 ％
の理由

共用部分を含むため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	700.00	52.0	364.00	2,900	1,055,600	10.0	10,556,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	700.00	80.0	560.00	2,600	1,456,000	6.0	8,736,000
							0.0	0
3～ 8	事務所	700.00	85.0	595.00	2,465	1,466,675	6.0	8,800,050
							0.0	0
～

～

計		5,600.00	80.3	4,494.00		11,311,650		72,092,300
								0

⑨年額支払賃料	11,311,650 円　×　12ヶ月　＝　 135,739,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,494.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	135,739,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 4,800,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 11,243,184 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	129,296,616 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	72,092,300 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 663,249 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	129,959,865 円　　　　（　 115,315 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４公佐賀賃貸　　　　-112	2,348 ( 2,346)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,522	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,477 円/㎡　月額支払賃料（　 2,465 円/㎡）　基準階 3 F B
b	４公佐賀賃貸　　　　-148	2,210 ( 2,204)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,728
c	４公佐賀賃貸　　　　-150	2,032 ( 1,944)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,252

佐賀 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,200,000 円	1,240,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	14,053,980 円	140,539,800　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,540,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,230,000 円	1,240,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	1,488,000 円	1,240,000,000　×　　　　 0.12 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,240,000 円	1,240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 34,751,980 円　（　　　　　　 30,836 円／㎡）　　（経費率　　 26.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9232

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,240,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 5,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 35 ％　＋　0.0651 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	87,916,000 円（　　　　　 78,009 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	129,959,865 円
②総費用	34,751,980 円
③純収益　①－②	95,207,885 円
④建物等に帰属する純収益	87,916,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,291,885 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,731,868 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,973 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 134,637,360 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 119,000 円／㎡）