鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

佐賀 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３基鑑佐賀 -9	佐賀市		建付地	（　）	長方形	北12m市道、中間画地		商業 (100,500)
b	３基佐賀 -11	佐賀市		更地	（　）	ほぼ整形	西20m市道、南8m、角地		近商 (95,200)
c	４公佐賀 -9	佐賀市		建付地	（　）	不整形	東20m県道、南6m、角地		商業 (100,500)
d	４公鑑佐賀 -7	佐賀市		更地	（　）	ほぼ正方形	北11m市道、西8m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 185,504	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	189,585	100 [ 93.1]	203,636	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	214,000
b	(　 ) 176,675	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	178,189	100 [ 84.5]	210,875		221,000
c	(　 ) 116,259	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 85.0]	100 [ 91.8]	146,311	100 [ 82.4]	177,562		186,000
d	(　 ) 150,646	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	155,473	100 [ 78.4]	198,307		208,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 214,000 円／㎡]

佐賀 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	60,029,342	11,572,408	48,456,934	44,080,000	4,376,934	（　0.9467） 4,143,643	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	82,872,860 円　　　　（　 102,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐賀 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	243.40	Ｓ14	3,224.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	500 ％	500 ％	816 ㎡	24.8 m x 32.5 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、３～１４階共同住宅（１ＬＤＫ、４戸／階）のビルを想定

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

エントランス、内階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	241.24	69.8	168.39	2,583	434,951	3.0	1,304,853
							0.0	0
2～ 2	事務所	229.48	93.6	214.79	2,250	483,278	3.0	1,449,834
							0.0	0
3～14	共同住宅	229.48	90.1	206.76	1,700	351,492	3.0	1,054,476
							0.0	0
～

～

計		3,224.48	88.8	2,864.30		5,136,133		15,408,399
								0

⑨年額支払賃料	5,136,133 円　×　12ヶ月　＝　 61,633,596 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,864.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 23 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,760,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等より担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	61,633,596 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 2,760,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 4,507,552 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	59,886,044 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,408,399 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 143,298 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	60,029,342 円　　　　（　 73,565 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４公佐賀賃貸　　　　-54	2,252 ( 2,172)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,577	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,589 円/㎡　月額支払賃料（　 2,583 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４公佐賀賃貸　　　　-45	2,379 ( 2,374)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,636
c	４公佐賀賃貸　　　　-29	2,512 ( 2,504)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,643

佐賀 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,432,000 円	608,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,931,808 円	64,393,596　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 368,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,016,000 円	608,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	1,216,000 円	608,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	608,000 円	608,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,572,408 円　（　　　　　　 14,182 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	608,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 3,224.48 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0683 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	44,080,000 円（　　　　　 54,020 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	60,029,342 円
②総費用	11,572,408 円
③純収益　①－②	48,456,934 円
④建物等に帰属する純収益	44,080,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,376,934 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,143,643 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,078 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,872,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
佐賀 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

佐賀 5-1

佐賀県

佐賀

氏名

不動産鑑定士　吉田　美里

TEL.

鑑定評価額

171,000,000 円

１㎡当たりの価格

210,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	佐賀市神野東２丁目２６５８番｢神野東２－１－３｣				②地積　(㎡)	816 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他） (100,500)
	1:1.5	事務所ＳＲＣ5	事務所ビルのほかに店舗が建ち並ぶ商業地域	南18m市道、西側道	水道、ガス、下水	佐賀 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

佐賀駅北方

100m

法令

規制

商業
(100,500)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

２０２４年の国スポ開催に向け、ロータリーや駅周辺街路の整備が進んでおり、店舗や事務所、共同住宅の需要
は旺盛である。当面、地価は上昇傾向を維持していくものと考えられる。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所、共同住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 210,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 102,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は佐賀駅周辺及び中心市街地の商業地域である。需要者は上場企業や佐賀県内を営業基盤とする法人、佐賀
市内で商業を営む事業所、マンション開発業者等が想定される。郊外の大規模商業施設への顧客の流出は続いているも
のの、現在駅前広場等の整備が進められており、利便性の向上が期待される。需要者が多岐に渡り、中心価格帯の把握
は難しいが、駅周辺における供給が少ないことからも、地価は強含みで推移しているものと考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中層の賃貸店舗・事務所ビルを中心に、駅至近の立地を活かしホテル等も建ち並ぶ商業地域である。収益目的の取引が
中心と考えられるが、希少な駅至近の立地で、投資採算性によらない自社利用や旗艦店等利用目的が幅広く、高値で取
引される傾向にある。また、価格算出過程に想定要素も多いことから収益価格は参考に留め、市場の実態を反映した比
準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　佐賀 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 250,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[105.0]

100
[122.4]

[105.0]
100

208,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

佐賀県内の経済市況は緩やかに持ち直しつつ
あり、低金利等の影響で利便性の良好な地域
では、商業地の需要は堅調である。

アリーナ建設及び国スポ開催に向け、駅周辺
広場や街路の整備が進められており、利便性
の向上が期待される。

近接する佐賀駅北口ロータリーの整備に伴い
、幅員が１６ｍから１８ｍへ拡幅された。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

佐賀 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４公佐賀 -94	佐賀市		建付地	（　）	長方形	南16m市道、東8m、角地		近商 (100,200)
b	４公佐賀 -9	佐賀市		建付地	（　）	不整形	東20m県道、南6m、角地		商業 (100,500)
c	３基佐賀 -11	佐賀市		更地	（　）	ほぼ整形	西20m市道、南8m、角地		近商 (95,200)
d	４公鑑佐賀 -7	佐賀市		更地	（　）	ほぼ正方形	北11m市道、西8m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 121,636	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	118,624	100 [ 58.7]	202,085	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	212,000
b	(　 ) 116,259	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 85.0]	100 [ 91.8]	146,311	100 [ 80.0]	182,889		192,000
c	(　 ) 176,675	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	178,189	100 [ 83.9]	212,383		223,000
d	(　 ) 150,646	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	155,473	100 [ 83.5]	186,195		196,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 210,000 円／㎡]

佐賀 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、類似の造成事例が収集できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	60,299,282	11,597,718	48,701,564	44,297,500	4,404,064	（　0.9467） 4,169,327	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	83,386,540 円　　　　（　 102,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐賀 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅	241.24	Ｓ14	3,224.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	500 ％	500 ％	816 ㎡	24.8 m x 32.5 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・２階事務所・３～１４階共同住宅（５０㎡前後×４戸×１２フロア）

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

エントランスホールほか共用部分のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	241.24	69.8	168.27	2,443	411,084	3.0	1,233,252
							0.0	0
2～ 2	事務所	229.48	93.6	214.73	2,100	450,933	3.0	1,352,799
							0.0	0
3～14	共同住宅	229.48	90.1	206.78	1,700	351,526	3.0	1,054,578
							0.0	0
～

～

計		3,224.48	88.8	2,864.36		5,080,329		15,240,987
								0

⑨年額支払賃料	5,080,329 円　×　12ヶ月　＝　 60,963,948 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,864.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 23 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,760,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	60,963,948 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 2,760,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 3,568,541 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	60,155,407 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,240,987 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 143,875 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	60,299,282 円　　　　（　 73,896 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４公佐賀賃貸　　　　-29	2,512 ( 2,504)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,512	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,449 円/㎡　月額支払賃料（　 2,443 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４公佐賀賃貸　　　　-10	2,460 ( 2,455)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,460
c	４公佐賀賃貸　　　　-117	2,375 ( 2,367)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,375

佐賀 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,444,000 円	611,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,911,718 円	63,723,948　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 368,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,040,700 円	611,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	1,222,000 円	611,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	611,000 円	611,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,597,718 円　（　　　　　　 14,213 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	611,000,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 3,224.48 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0683 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	44,297,500 円（　　　　　 54,286 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	60,299,282 円
②総費用	11,597,718 円
③純収益　①－②	48,701,564 円
④建物等に帰属する純収益	44,297,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,404,064 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,169,327 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,109 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,386,540 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,000 円／㎡）