別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 佐賀 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 -25 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　後藤　修   TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市神野西４丁目１３８５番５ ｢神野西４－８－１８｣ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な住宅地域 北6m市道 水道、下水 佐賀 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 佐賀駅北西方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画が整然と整備され、利便施設への接近性が良く、学校区なども人気がある地区である。土地需要は増加して おり地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧佐賀市内の住環境の良い住宅地。需要者は医師や事業経営者等の高額所得者が中心である。区画や街並 みが良好で、学校区なども人気がある地区で、住宅ローン金利の低下や住宅減税政策効果などから住宅需要は好調に推 移している。市場での需要の中心となる価格帯は、土地は２０００万円前後が中心で、新築戸建は４０００万円以上が 中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 利便施設への接近性や街路及び各区画の配置が良好な住宅地域で、現在ではアパート等を目的とした取引がほとんどな い地域であり、住宅地需要者が収益性を検討しない地域である。よって、収益還元法の適用を断念した。価格形成要因 の変動状況・需給動向の再検討及び代表標準地との検討並びに収益性より快適性を重視する需要者の視点を踏まえ、価 格牽連性の高い複数の取引事例から求められた比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐賀 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,500 円／㎡ [104.3] 100 100 [100.0] 100 [101.9] [100.0] 100 73,200  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ拡大の可能性が懸念されるが、住 宅ローン金利の低下や住宅減税政策効果など から住宅需要は安定的に推移している。 特段の地域要因の変動はないものと判断した 。 特段の個別的要因の変動はないものと判断し た。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％