別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 佐賀 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 -23 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　樋口　隆弘   TEL.

鑑定評価額 6,270,000 円  １㎡当たりの価格 13,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市金立町大字金立字ニ本黒木４００番４ ②地積 　(㎡) 475   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 台形 1.2:1 住宅 ＬＳ2 農家住宅の中に一般 住宅等が見られる住 宅地域 北4m市道 水道 佐賀 6.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   500 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 ない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 佐賀駅北東方 6.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 金立小学校区ではミニ開発による住宅地の需要は底堅いものがある。一方、在来の集落内の物件に対する引合い は相対的に少ないが、余裕のある敷地を求めるニーズもあって底値から持ち直しの兆しが見えつつある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐賀市北部エリアを初めとした佐賀市の市街化調整区域内やその周辺の住宅地域の存する範囲である。在 来の集落等では需要者の中心は概ね地縁関係者であり、周辺市域等から転入するケースは限定的である。供給について も相続を機に市場に供給されるケースはあるが、そもそも少ないのが実態である。土地の規模５００㎡程度で６０００ 千円あまりの水準が需要の中心と思われる。総額の抑えられる中古物件の方が引合を得やすい面はある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅のほかに一般住宅が併存する住宅地域で実需が支配的なエリアである。市街化調整区域における法 令規制もあって周辺を含めても賃貸住宅の供給は地主物件等に概ね限られており、収益物件の新築想定アプローチは説 得力が乏しいため収益還元法は適用しない。下記のとおり代表標準地価格からの検討を行い、これとの均衡に留意しつ つ、代替・競争関係のある取引事例に基づいた比準価格を採用して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐賀 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,100 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [121.7] [100.0] 100 13,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の２０２１年の土地取引件数を前年同期 比で見ると、４～６月期は１割弱多かったが ７～９月期は３割以上少なかった。 変動はない。 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％