別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 佐賀 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 -22 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　山北　潔   TEL.

鑑定評価額 4,090,000 円  １㎡当たりの価格 11,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月31日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市大和町大字川上字渡内四割６９３番３ ②地積 　(㎡) 372   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が見られる住宅地域 北4.5m市道、背面道 水道 佐賀 8.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 佐賀駅北西方 8.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 川上小学校区の県道周辺では小規模分譲が見られるが、県道以北では生活利便性に劣るので、住宅地需要は弱い 。主な需要者が地縁関係者なので、地価の下落傾向は継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、佐賀市北部および周辺市町の農家住宅も見られる圏域である。主な需要者は、大和町および周辺地域の 地縁関係者である。川上小学校区は世帯数は増加しているが人口は減少しており、取引は少ない。県道周辺では小規模 分譲が見られるが、県道以北は生活利便性に劣るので、需給は弱い。土地は１万円／㎡程度が取引の中心と見られるが 、不動産取引が少なく中心となる価格帯は見い出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、農家住宅も見られる既成住宅地域である。自己使用目的の中規模戸建住宅が殆どであり、近隣地域および 周辺地域でも共同住宅は殆ど見られず賃貸市場は未成熟である。よって、原価法及び収益還元法は試算しなかった。実 需に基づく取引事例比較法においては、同一需給圏内類似地域の取引事例を採用し、適正な補修正を行い、比準価格を 試算し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐賀 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,100 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [145.1] [100.0] 100 11,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化率上昇は継続している。開 発件数は減少傾向にあるが、住宅ローン減税 等により土地取引は増加傾向にあり、需要は 堅調である。 川上小学校区では世帯数は増加しているが人 口は減少している。県道周辺では小規模分譲 も見られるが、県道北方は特段の変動もなく 取引は少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％