別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 佐賀 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 -21 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　市丸　亮介   TEL.

鑑定評価額 8,690,000 円  １㎡当たりの価格 16,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市高木瀬町大字長瀬字二本杉２２８４番２ ②地積 　(㎡) 543   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅と一般住宅 が見られる住宅地域 東4m市道 水道、下水 佐賀 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   140 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 佐賀駅北方 4.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は調整区域の農家住宅地域として今後も現在の住環境を維持していくものと思われる。調整区域では５０ 戸連たんによる新規の開発案件に需要が集中しており、今後も地価は弱い下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は佐賀市の市街化調整区域の住宅地域一円で、需要者は佐賀市の農業従事者やサラリーマン等が大半 を占めるが、地縁性のある高木瀬地区からの需要が特に強い。ここ数年高木瀬の調整区域にも新規開発が見られ新規案 件に需要が集中する傾向に有り、旧来からある農家住宅地に対する需要は弱い状態が続いている。画地規模によりかな りバラツキがあるが、土地は８００万円～１，０００万円程度の物件が需要の中心を占めているものと思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧佐賀市北部の市街化調整区域内の農家住宅が多い地域であり、アパート等の賃貸需要が見込めず、取引にあたって投 資採算性は重視されない為収益価格は試算しない。居住の快適性・利便性を重視した自用での利用を目的とした取引が ほとんどであるので、旧佐賀市の市街化調整区域の農家住宅の取引事例と比準した比準価格をもって鑑定評価額を上記 のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は緩やかな減少傾向で高齢化も徐々に進 んできている。不動産市況は上向いているが 、感染がまた拡大している新型コロナの影響 が懸念される。 周辺の調整区域では新規開発が盛んで、当該 近隣地域内でも小規模な開発が行われ、徐々 に一般住宅が増えてきている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％