別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 佐賀 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 -17 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　寺山　三男   TEL.

鑑定評価額 9,500,000 円  １㎡当たりの価格 45,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市鍋島町大字八戸溝字一本椿１２７４番１８ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 鍋島 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 鍋島駅北東方 400m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地として熟成した地域で、周辺では小規模住宅開発等も見られ需要増がある。市街化調整区域内の開発 は供給制約から開発余地も少なく、今後の地価水準は低金利を前提とした需要増大から上昇傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧佐賀市の市街化区域及びその周辺の住宅地域の圏域。需要者は、共同住宅から戸建住宅へ居住形態を 変更する者や当市に居住又は勤務先がある１次取得者が大部分。更地物件・中古物件・新規分譲物件共に一定の需要が あるが、供給は少ない。周辺市街化調整区域内分譲住宅地域と競合し、土地総額は画地規模２００～２２０㎡で９００ ～１，０００万円程度、新築戸建総額は３，５００万円程度。近隣地域は需要が多い堅調な取引の市場性を反映。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件も少なく共同住宅の収益性想定は難しい地域なので自用住宅目的での取引を主とすること考慮し 収益還元法は不適用。賃貸市場は未成熟な地域で閑静な中規模一般住宅地域を形成している。比準価格は、現実の取引 市場で成立した精度・信頼性が高い多数の取引事例から求めたので標準地の市場性を十分に反映している。以上から、 代表標準地との検討を踏まえ価格牽連性が高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐賀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,000 円／㎡ [104.7] 100 100 [103.0] 100 [123.7] [103.0] 100 44,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利継続を前提にした融資状況の改善から コロナ禍前の需要増があり、佐賀市住宅地の 供給制約・売物件減少・選好性増等から地価 水準は上昇傾向。 調整区域内５０戸連たん分譲住宅との競合等 もあるが鍋島地区の戸建住宅地に対する需要 は堅調。戸建住宅地に対する需要が戻り地価 水準は上昇傾向。 格別の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％