別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 佐賀 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 -15 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　柿原　弘介   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 55,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市鍋島１丁目１７４番 ｢鍋島１－１３－２｣ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ区画整理済の 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 佐賀 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 佐賀駅北西方 4.3km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅からなる区画整然とした生活上の利便性及び居住の快適性が優れた住宅地域であるが新たな住宅 開発等はない。当地域への底堅い需要を反映して宅地需給関係は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧佐賀市の住宅地域である。需要の中心は同一需給圏内の居住者で、一部同一需給圏外からの転入もある 。当地域は区画整然とした居住環境が良好な住宅地域で、供給が限られていることもあり需給は堅調で地価も上昇して いる。土地は、一取引の規模が２００～２５０㎡、価格帯は９００～１２００万円程度が需要の中心と思料するが、取 引価格はまちまちであり判然としない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域内に一部アパート等の収益物件もあるが居住の快適性を重視する住宅地域で、当地域周辺も自用目的の取引が中 心であること等から収益還元法の適用はなじまないので適用しない。既成市街地のため原価法は適用しない。同一需給 圏内の不動産の市場性を反映する比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、類似の標準地の価格変動状況 及び周辺住宅地域の不動産需給動向、今後の景気動向等を考量して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐賀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,000 円／㎡ [104.7] 100 100 [103.0] 100 [ 99.8] [103.0] 100 55,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐賀市の人口は減少傾向で、少子高齢化が進 んでいるが、土地取引件数・面積ともに増加 傾向である。 地域内に特別の変動要因はないが、住宅地需 要が根強く、地価の上昇傾向が当分の間続く ものと思料する。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.7 ％  ％